估价师平台 2021-12-07 15:46

现场查勘是房地产估价一项基础性工作。现场查勘的质量，现场查勘获得信息量大小，直接影响到估价方法的选择，从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定，影响到估价师所承担的风险的大小。目前，我们行业内就存在轻视、甚至忽视现场查勘工作的现象，本文就房地产估价的现场查勘工作进行粗浅的分析，希望能起到抛砖引玉的作用，引起更多同行对房地产估价现场查勘的重视、对查勘的方法和效率的关注与研究，让现场查勘起到应有的作用。

一、现场查勘的必要性

房地产估价是对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，直接涉及利害方的经济利益，房地产估价不但应言之有理，更重要的是言之有据，任何不当，容易导致争议，增加估价师风险。且不论国家民法、刑法对故意或过失导致房地产估价价格虚假所追究民事、刑事责任的严重后果，就从房地产估价师和房地产估价机构的管理、《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等与我们估价执业密切相关的管理规定来能解读现场房地产估价现场查勘的必要性。

1、《注册房地产估价师管理办法》的有关规定

依照中华人民共和国建设部第151号部令《注册房地产估价师管理办法》第二十六条规定：注册房地产估价师不得有的行为”中第（四）款规定不得有“签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告”的行为，同时，第三十八条规定：注册房地产估价师有本办法第二十六条行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2、《房地产估价机构管理办法》的有关规定

依照中华人民共和国建设部第142号部令《房地产估价机构管理办法》第三十二条规定：房地产估价机构不得有的下列行为中第（四）款规定了“违反房地产估价规范和标准”的行为；同时，第五十二条规定：房地产估价机构有本办法第三十二条行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、《房地产抵押估价指导意见》的有关规定

依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

同时，建住房[2006]8号文件《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第十一条规定：违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。

4、《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定

依照中华人民共和国建设部建住房[2003]234号《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》中《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条详细规定：拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

5、《房地产估价规范》的有关规定

在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对现场查勘做出一系列的规定：

4.0.5条规定：估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

同时，8.0.4.、8.05、8.0.6条都对在估价报告中必须对现场勘情况的记载做出了详细的规定。

外，4.0.1、4.0.4、4.0.3、4.0.6、5.2.1、5.3.1、5.4.1、5.5.1、5.6.1、7.0.2、7.0.4等条款在区分不同的估价目的、采用不同的估价方法、共同的作业要求、对包括现场查勘获得的信息在内的估价资料的收集、核对、分析、使用以及对估价结果的再次核查，资料档案的保存进行了进一步的规定，无不在要求重视现场查勘的工作，并以次来推导、检验、检查估价结果。

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二、现场查勘的内容

房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。在核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性的共同点的基础上，还应区别不同的估价方法所必须相关的查勘要求，旨在为正确估价提供第一手资料.

（一）现场查勘的共同点

现场查勘的的共同点可分为房地产物体的确认、房地产权属关系的确认和所涉及房地产财务状况的核查三个部分。

1、房地产物体的确认

房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。以地产为主的评估，物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态；以房产为主的评估，物体的确认重点是建筑结构、构造、用途、成色状态及地段坐落、区域环境。

(1)对象房地产所在位置和特点的确定

现以我们最常见的住宅单元房估价为例，按照由大到小、由粗及细来完成现场查勘工作。

首先是核对房地产的位置，如边界、邻地关系、道路关系，查对地号、房屋门牌号码。

其次是对房地产所处区域的文化品位、经济地位、繁华程度，交通便捷程度，公共配套设施完备程度，周边环境和景观、城市规划限制等影响房地产价格的因素，进行详细调查。

注意：公园广场及休闲娱乐设施、著名建筑群和小区、周边楼盘特点和均价、供求情况、类似地产的租金水平、公交线路和公交站点、划片小学和对口中学的教育配套设施（特别是名校）、医院、银行网点、超市及市场分布等。

第三是核查房地产所在小区的土地形状、地势、平整程度、地质水文状况、楼盘档次、开发商、建设规模、幢数、布局、楼距（密度）、建筑风格、区内景观与绿化、噪声和空气污染、光污染、开热岛效应、发年份、物业、其他特点。

注意功能配套，如：车位车库、业主专车、幼儿园、球场和游泳池等健身设施、温泉、管道煤气、宽带和卫星电视、集中抄表、智能工程及设施设备、物业公司品牌、物业收费、其他基础设施等情况，是否完备。

第四是对房地产所在楼宇的查勘，具体为：结构和质式、类型（高层、中高层、小高层、多层）、建筑高度与层数、造型、朝向、外墙、门窗、几个梯位、一梯几户、工程质量、建筑长宽比、利用率等情况。

注意：底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率、是否是电梯房、楼梯间装修、入口处情况（是否设有大堂）、住户情况（出租户情况）、安防以及有其他影响楼宇使用功能的明显因素。

第五就是具体单元的情况：用途、所在楼层（是否落地一层、是否有入户花园、是否顶层、是否有赠送露台）、在建筑物的平面部位、层高、户型、面积。

注意：各房间分布和面积、进深和开间、朝向、露台、阳照、采光、通风、门窗、装修、构造、水电配套、装修与家具和特殊设备、利用率、成新率、其他影响估价价格内涵的差异情况。