（2）对象房地产类别的确认

根据我国的房地产管理体系，房产可按用途分类确认，土地按土地性质、地段等级结合用途分类确认。

注意：国有划拨、出让、集体土地、使用权年限、建筑物合理寿命。

（3）对象房地产数量的确认

按照《房地产估价规范》第4.0.5条规定：房地产估价人员必须对产权等资料进行核实。同时为避免纠纷，房地产估价人员应依据委托人提供的权属证书、填报的面积和其他具体资料对房地、地产数量的确认，重点是确定房屋（户内）建筑面积、土地面积。委托方提供的评估资料记载上的面积与实际面积若出现差异，要了解其原委。评估人员往往不容易做到具体地计算测量，但至少应以目测或步测，凭经验来测定。当发现整幢建筑或其他设施漏列时，应建议委托方补充书面资料或予以明确。若申报面积不实，应以实测面积经委托方认可或建议测绘，作为估价依据。

2、房地产权属关系的确认

权属关系的确认是在核实房地实物有无及其状态之后，确认其归属关系。权属关系一般分为所有权和使用权，但在具体确认过程中，由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。评估应明确确认房地产的一切权利关系，核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。

(1)所有权的确认

主要是查对产权证明。对于土地，主要是区分国有地划拨、国有地出让和集体所有地；对于房屋，主要是区分房改房、商品房（安置房）、经济适用房、限价房、私房（或个人所有）和单位用房等产权，同时注意是否有共有、他项权利记载、其他影响价值内涵的差异性。

(2)用益权的确认

主要是查对房地产的使用与经营收益权利，包括土地的使用权、地面收益权、典当权等。

(3)担保物权的确认

担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担保条件，如抵押权。

(4)限制性权利的确认

主要是查对房地产经营、使用、转租等方面的限制性权利和其他权益状况。有限制性权的房地产，在所有权与使用权相对分离时，其价格会发生收益结构性变化。如所有者出租房地产，承租方无转租权，则承租权的转让价格会降低。对房地产权利关系的确认实质是对整体房地产的完全价格按权属关系进行分割，权利愈充分，其价格构成因素就愈多。在当前的房地产估价中，应特另注意所有权、使用权、抵押担保权及与房地产相关联的债权的确定，查实国家主管机关签发的权属证明及委托人提供的当事人双方签订的契约，区分权利范围及其对等利益关系。

3、与房地产财务状况的核对

对厂房或工区等多栋建筑物的评估，应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对，主要是核实房地产的原始价值、净值；使用过程扩建、改建、修缮的追加值；地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等，作为估价结果的对照，注意价值差异的分析，保证估价结果的客观。

（二）常用几种不同估价方法的查勘侧重点

1、市场法：在完成估价对象查勘的同时，对选取的可比实例应同步进行查勘，特别是交易情况、交易日期、区域因素和个别因素，福估指数、注意可比实例成交价格的内涵的核查。注意统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。

2、收益法：对同类型客观潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率、法定年限、使用年限、租约限制等关键因素进行查勘和核对。

3、成本法：重点是对建筑物的结构、构造、作法、材料、设备、配件、具体尺寸、建成年份、耐用年限、设计使用寿命、其他成本进现场查勘，并对土地取得费用、开发成本、建安费用、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、预计净残等过程费用进行调查。

注意：结合《房屋完损等级评定标准（试行）》对成本法估价中的建筑物折旧与成新率，应是各种原因造成的建筑物价值损失的认定，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

4、假设开发法：重点查勘待开发房地产的基本情况、开发建设期、需增加投入、施工限制、规划限制、资金的时间价值、市场需求变化分析、其他影响开发价值的因素。

5、基准地价修正法：重点是基准地价包含的区域，估价对象在该区域的部位、呈现的特点，对交易日期、区域因素、个别因素和其他影响基准地价修正使用的因素。

三、现场查勘的方法

现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。可归结为以下程序。

1、准备

①事前周密计划：核对委托人对待估价对象的权属资料提供的完整性，尽可能多地收集估价对象涉及的区域信息、楼盘信息、估价对象总平面图、典型房屋结构及造价等信息。研究资料，根据估价师经验确定所需要的重点信息、查勘线路，提出查勘大纲，带着问题去查勘，目标明确。

②确定参与人员：按照规范和规定，2人以上共同进行，拆迁和抵押目的的估价必须是有估价师前往查勘。同时应结合估价目的、拟采用的估价方法，确定有专长的估价人选。如拟采用成本法，应派出熟悉工程技术和建安造价的估价人员，若采用市场法，应有对楼盘和市场熟知的人员参加。但我们提倡复合性人才，每个估价员均应有相关知识，发挥帮带作用，让每个估价人员都能独挡一面，独立工作。

③携带工具：携带好数码照相机、指南针、卷尺和皮尺、激光测距仪、查勘记录表和笔等工器具。对明知争议较大的，最好进行录像，准备摄相机和胶卷相机。

④确定时间：联系好估价对象产权人和房产、地产管理人员，保证有关人员能一同前往定查勘，便于了解现状与估价时点的差异、与权属证书的差异，提高效率。

2、现场踏勘

①普查：核对帐物，清点房产栋号、建设年限、结构类别，对重列、漏列作好记录。

②重点查勘：按照查预定的勘顺序进行，具体为房地产位置确定、对区域和环境的查勘、对小区和环境的查勘，对房地产所处的楼宇的查勘，对具体房地产单元房的查勘。

③记录和分析：按照估价对象特点，对房屋进行详细查勘记录。宏观面，以照相机为主要工具，按照查勘顺序进行逐一拍摄；微观者，进行实地测量，同步在记录表上逐一登记。当场分析，认为对有必要的因素增加查勘，以提高一次性查勘效率。

3、踏勘资料

①确认的房地产：按照委托人提供的权属资料核对确认估价对象，验证基础数据。

②野外资料查验：按照查勘顺序进行资料整理，由远及近，由大及小、由外至内，由低到高，结合查勘记录表和照片，按照档案要求初步查验、分析，来确定查勘工作是否可以结束。

③内业整理。回到公司，应立即进行野外资料归档工作，一者，保证在最佳的记忆状态完成照片的标注和内业整理，保证信息安全；二者，清空相机、摄相机的记忆卡内容，保证随时可外出进行下个项目的查勘。

内业整理还应按照估价作业要求，结合估价方法进一步进行资料的整理，并作出具体分析，开始报告的编制，同时积累类似估价案例库。

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