五、成本法在房地产损害赔偿评估中的应用案例

案例介绍：由某保险公司承保的一辆解放牌货车在一次运输行驶途中从公路冲出，在惯性的作用下撞上路边的农用房屋，与该房屋表层的非承重墙体产生正面接触，使建筑物第一层外墙(非承重墙)产生穿洞，洞口横向最大直径1.2m，竖向最大直径1.0m，洞口底部距离地面的高度是0.2m；楼梯的外墙倒塌，形成一个横径宽2.86m，最大垂直径宽2.1m的洞；部分墙体产生细微裂痕；楼梯踏步台阶和楼梯间的转角板完好无损，阳台护栏板和阳台地面各损坏一块；卧室中的一面非承重隔断墙轻微偏离，部分门窗损坏。

评估目的：该业务是确定损伤的修复费用的估价，为承担事故赔偿责任的保险公司提供赔偿的参考价格。

评估值的确定

拆除工程

拆除工程的各项费用(略)。

评估步骤分析

获取相关检测报告书

为了解房屋损害情况，确定房屋修复程序，以便得出更具公正性的评估结果，应向相关部门提出申请获得专业的鉴定报告。在上述案例中，评估师未给予评估价值参考之前，受损农房业主认为房屋受损严重需要整体拆除重建，并提出5万元赔偿要求，但是根据专业房屋安全鉴定人员的现场勘查，认定房屋只是局部受损，并出具了专业的修复方案和评估范围。

确定评估方法

当事人双方阅读并认可了鉴定报告给予的参考意见，这例案件中的受损房屋价值可以得到修复属于可修复价值的损害评估，应先拆除已经损坏的部分，再按照房屋原本的构造进行修复。

根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定，计算其修复所需费用确定赔偿价值。因此应选用成本法进行评估。

确定损害评估价值

房屋的损害评估值=拆除工程费用+修缮工程费用+恢复工程费用+相关经济损失﹣被拆除物残值。

上述案例中，根据检验部门所提供的修复方案，可计算出修复工程的直接费用。因为案例中的房屋修复工程是要弥补该房屋受到的损害，所以进行赔偿修复时不考虑房屋受损前的使用保养状况，在测算修复费用时，要将房屋修缮到全新的状态，而不是恢复到事故前的状态，因此不考虑扣减房屋的折旧。因此，此案例最终损害评估值的计算公式为：房屋损害评估值：拆除工程费用+修缮工程费用+恢复工程费用+相关经济损失。

评估过程中的注意事项

损害性质的鉴定

在上述案例中，业主自认为房屋需要整体拆除重建，但是根据现场勘查发现房屋损害属于可修复损害并不需要整体重建，因此，对于损害性质损害程度的鉴定对评估结果有直接影响，一定要实事求是，其实公正地确定其损害性质。同时，本案例因为特殊情况其修复工程需要做到“修坏如新”而不是“修坏如旧”，因此，以房地产损害前与损害后的价值差异不能代表其损失价值，即不能使用损失前后差价法。所以，修复方案的确定、评估方法的选择以及最终评估值的计算都应根据案例的实际情况进行适当的变通。这就要求评估人员熟练掌握专业技能，活学活用。

评估细节的影响

一些细节的差异也会对最后的评定结果造成影响。比如，同一修复工程若采用不同的修复材料，其费用价值会存在差异。其中一些较小的项目，其价格往往相对稳定且差异较小。而一些大型的项目材料的选择却会对最终价值造成较大的影响。因此，评估工作也不是一成不变的，往往需要根据实际情况进项适当的变通，比如评估一些较小的项目时，由于其对结果产生的影响较小，为了节约评估工作中的人力及时间成本，可以适当放宽工作量，直接使用相关材料的市场平均值进行计算。而在一些大型的项目中，由于其对结果的影响较大，则需要计算的更加严谨，应邀请相关权威机构对修复方案进行鉴定审核，并明确相关材料费用。

委托人的主观因素

评估报告所给出的评估结果属于评估价值，只是为委托人最后确定损害赔偿价值提供参考依据。而有时候最后的赔偿金额与评估金额之间存在很大的差异。而这些差异的产生往往与委托人的个人素质、心理价位、信息掌握度密切相关。因此，现有的评估方法还应进一步完善，适当考虑委托人的主观因素，使最终的评估结果更具实用性。