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房地产在建工程抵押价值评估

一、 在建工程抵押

随着市场经济的不断发展和相关配套法律法规的日臻完善，以在建工程设定抵押作为担保方式和融资手段已日益得到我国金融机构和房地产开发企业的重视。要正确把握在建工程价值评估的内涵并选择适当的方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。在建工程是指建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目。2021年3月30日住房和城乡建设部令第52号《城市房地产抵押管理办法》所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

二、评估原则

考虑到在建工程抵押具有抵押风险性、抵押标的物固定性、抵押目的确定性、抵押涉及关系复杂性、抵押权设立的依附性等特点，在建工程抵押价值评估所遵循原则应在规范要求五大原则的基础上重点强调合法原则、价值时点原则和公平原则，并应遵循谨慎原则。

三、评估方法

在建工程抵押价值评估方法一般有市场比较法、形象进度法、成本法和假设开发法等，但由于在建工程形象进度和物业功能差别较大，不易找到合适的参照对象和可比实例，使得市场比较法一直难挑大梁，所以形象进度法、成本法和假设开发法是在建工程抵押价值评估的首选方法。下面谈谈三种估价方法：

1.形象进度法

（1）方法适应性：适宜整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估，按在建工程建成后的房地产的市场价值结合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。

（2）技术思路：选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

（3）基本公式：在建工程价值 = 建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×（1—折扣率）

其中：工程形象进度百分比 =（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/总工程量×100%

或：工程形象进度百分比 = ∑各部分的工程进度×该部分工程占总工程量的比例

注意：在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额)，但往往工程进度与付款进度不一致，注意未付工程款等相关因素。整体评估时，在建工程是按形象进度评估的，形象进度大于投资额时需要增加负债。

折扣率的确定要考虑营销支出、广告费用和风险收益等因素。

2.成本法

（1）方法适应性：对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法进行评估。

（2）技术思路：按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值。

（3）基本公式：在建工程价值 = 土地取得成本+前期费用+土地开发成本+已完工部分的建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

运用成本法评估在建工程时，对于各项费用、利润的估算应采用社会平均的数据进行估算，但是随建筑物用途的不同，个别项目可能会有所调整。如工业厂房成本中一般不包括“合理利润”。另外，在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。从成本法评估操作来看，企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言，在建项目各项费用（如前期费用、其他费用等）均可通过有关规定计算得出，而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后，再乘以工程总投资（总预算）的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目，可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整，这样才能得到较合理的评估值。

3. 假设开发法评估

（1）方法适应性：适用于具有投资开发或再开发潜力的在建工程，尤其是停建工程。

（2）技术思路：先求取在建工程预期开发完成后的价值，扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润等，以确定被估在建工程的价值。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。

（3）基本公式：在建工程价值 ＝续建完成后的房地产价值－续建成本－续建管理费用－续建投资利息-销售费用-销售税费－续建开发利润－买方购买在建工程的税费

具体估价时有现金流量折现法（动态）和传统方法（静态）两种方式。静态方式主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，不考虑各项支出、收入的不同时间，投资利息和开发利润都单独显现出来；而动态方式则是模拟房地产的开发过程预测未来发生时可能发生的数额，要考虑各项支出、收入的不同时间，投资利息和开发利润都不单独显现出来而是隐含在折现过程中了。两者之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。从理论上讲，它们之间应该是等价的。但在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发生的金额要预测准确。由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流折现法的情况下，可以采用传统方法。

四、特别提示

1. 属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济贬值，进行风险系数调整。

2. 在建工程抵押评估时要考虑其是否存在法定优先受偿款情况，抵押价值等于评估市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。