一、 房地产损害赔偿评估的必然性

经济因素

近年来随着我国经济高水平发展，中国人积累了大量的财富。而房地产作为不动产，凭借它的稳定性成为中国城镇居民积累财富的主要途径。据世界银行调查显示中国城镇居民住房资产占家庭资产总额超过59.1%。然而，正是因为房地产的不可移动性质使其受周围环境等相关因素的影响较为明显。如城市改造、火灾等不可预计的突发状况都会对房地产本身造成无法避免的损害，使房地产所有者承受财产损失。随着人们财产保护意识的增强，在资产遭受损失的情况下，所有者往往会提出赔偿诉求。这样就产生了对房地产损害进行评估的需要。

社会因素

由于对房地产价值的估价标准不同，当事人双方对赔偿价格的确定往往容易产生分歧。为了解决当事人在提出赔偿诉求过程中产生的争议，需要第三方对损害程度进行专业、系统的评估。随着我国房地产评估领域的发展及国家相关制度的引导，房地产估价师逐渐树立起科学、公正、具有公信力的职业形象。因此，房地产估价师进行房地产估价就成为解决赔偿纠纷的一种强有力的方法。房地产损害赔偿估价制度标准的确定也成为中国房地产评估需要加强研究的领域。因此，在《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》中，列出房地产评估项目的其他项目：房地产损害赔偿评估。该规范虽然没有对房地产损害赔偿的具体方法做出明确说明，但对其业务领域与范围的认定已经表明我国房地产评估领域对房地产损害赔偿研究方向的确定。

由此可见，由房地产估价师针对房地产遭受的意外损失进行具体的系统的评估，为资产所有者在提出赔偿诉求的过程中提供科学的价值依据，具有现实与理论的必然性。

二、  房地产损害赔偿评估的特殊性

委托主体的特殊性

委托主体在损害赔偿委托过程中主要分为：受损害房地产的所有者提出委托、造成房地产损害的责任人提出委托或第三方提出委托；在房地产评估过程中，房地产估价师作为中间人接受委托方的委托对委托资产进行价值评估，并将评估结果提供给报告使用人作为价值参考。在一般的房地产评估工作中，委托方往往只有一个主体，而在房地产损害赔偿的评估过程中，由于赔偿价值涉及到双方的利益，所以不论是资产受损方还是实施损害方都很关注最终的赔偿价格。因此，在房地产损害赔偿过程中，往往由资产受损方和实施损害方共同提出评估委托。这种委托方式也对评估工作提供了更好的工作环境，由于是双方共同委托，双方当事人都会积极配合评估工作人员的相关工作，使工作更加深入，同时很大程度增强了评估人员工作的效率。

前置程序的特殊性

损害赔偿评估的形成原因多种多样，对损害程度的影响受多方面因素的影响，虽然损害的起因大多是由于外部人为原因引起的，可是对其最终的损害程度却可能受到周围环境因素、施工质量等内部因素的影响。在进行具体的评估工作之前，一定要先对损害建筑本身情况进行深入的了解。因此，在开展评估工作之前，需要委托方提供相关部门开具的专业鉴定报告书，其中包括质量检测报告书、环境质量报告书等。

损害赔偿估价的特点

损害赔偿评估与一般的价值评估有所不同，不仅包括价值评估还包括评估负价值和相关的经济损失，又因为进行损害赔偿的财产损害程度和损害形式等都具有一定的独特性，很难找到类似的案例，所以对评估师的专业知识要求更高，同时对评估人员多方面知识的综合运用能力提出了更高的要求。评估人员不仅要熟练掌握房地产方面的知识，还要掌握数学、经济学等多方面知识，才能给出更加精确，更具说服力的评估结果。

三、房地产损害赔偿的种类

①因为所在地的城镇规划发生改变，使房地产所有人的合法权益受到损害的。由于城乡规划等原因对房地产权利人造成损害的应当依法给予合理的补偿。

②房地产的所有者在自有土地上建造新建筑，或对原有建筑进行改造，使其周围的其他房地产价值受损的。《民法通则》中指出，为避免不必要的损失，相邻房地产的权利人应保持公正团结的精神，合理的进行新建或改造工程，避免对相邻房地产造成妨碍或损害。

③对其他人的房地产造成污染的，损害他人合法权益的。其中不仅包括物质形态的污染还包括无形的污染，比如道路扩建，修筑高架桥，使房地产周围环境恶化，土壤、空气质量下降，增加了噪声污染。

④因施工过程中不慎对临近建筑物的地基造成损害产生价值损失的。如修筑地铁，使临近房屋地基不稳并受到震动的影响等。

⑤因工程质量原因使房地产价值贬值的。

⑥因违约如未能按照合同约定的时间提供相应货物或款项，使他人施工进度受阻，造成他人经济损失的。

⑦因工作失误对房地产权利的行使进行错误的限制，使房地产权利人的相关权益受损的。

⑧因登记不当或产生异议，对房地产权利人造成损害的。《民法典》中规定在这种情况下使房地产所有者产生损失的，房地产所有者可以提出赔偿请求。

⑨由于非法征用土地，对各方权益人造成的损失。

⑩其他房地产损害赔偿。譬如，对自有房地产进行管道路线的调整影响到相邻不动产的，理应尽可能的防止对相邻的不动产产生侵害；造成损害的，应当给予赔偿。

四、评估方法的应用

1、房地产损赔偿评估的内涵

（一）房地产损害赔偿评估内涵
房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值评估。房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。

（二）房地产损害赔偿评估价值定义

房地产损害评估的价值标准采用公开的市场价值标准。商品房质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造成的商品房价值减损的市场值。

（三）损害赔偿评估5特点
1．损害赔偿评估包括正价值评估与负价值评估；
2．损害赔偿评估不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估；
3．损害赔偿评估的独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例；
4．损害赔偿评估对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度鉴定；
5．损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精准，说服力强。通常需要出庭作证（专家证人），要求有较强的语言表达能力。

2、房地产损害赔偿估评估方法选择
损害赔偿评估通常采用修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。
（一）修复费用法（成本法）
修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。
v＝cl＋c2＋c3＋c4－c5
式中 v—房地产损害评估值；
cl—拆除工程费用；
c2—修缮工程费用；
c3—恢复工程费用；
c4—直接经济损失；
c5—被拆除物残值。

（二）损失资本化法
损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。该法可分为三种类型，即①净收益减少收益年期不变型（即a少n不变）、②收益不变收益年期减少型（即a不变n少）、③收益及收益年期减少型（即a、n都少）。

（三）赔偿实例比较法
赔偿实例比较法也称市场法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损实例进行比较，对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损。
v＝p×fl×f2×f3
式中 v—房屋价值损失评估值；
p—可比实例补偿金额；
fl—补偿情况修正系数；
f2—补偿日期修正系数；
f3——缺陷状况修正系数。
采用市场法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例；进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额；进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额；进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额

（四）损害前后价差法损害前后价差法也称剩余法
损害前后价差法损害前后价差法也称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。而损害前后的房地产市场价值可采用市场法或收益法等方法进行评估。即：
商品房价值减损值＝损害前的房地产市场价值－损害后的房地产市场价值