花开丽园 估价师平台

摘要：日常土地评估报告除了按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》的要求书写外，估价师往往容易遗漏对一些项目的书写和披露，忽视对一些重点问题的分析，或者分析的不够充分、不到位。本文结合日常土地评估报告书写过程中容易遗漏和忽视的一些问题，按照土地估价技术报告（评估工作底稿）的各部分书写顺序，对其中几个重点项目从报告书写的充分性角度进行分析，并举例说明书写注意事项和方法。另外结合估价方法中相关技术参数的确定探讨了估价过程中技术难点。

关键词：书写注意事项    技术难点    充分性

（二）估价期日的确定

注意特殊估价时点要求：如：抵押项目，按照《房地产抵押估价指导意见》第十条规定“房地产抵押价值时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日；调整用途或容积率补地价的项目，按照4号文，估价期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为主，征收拆迁项目，按照《国有土地上房屋征收评估办法》，估价期日为拆迁公告发布之日。

（三）地价定义

按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》，在地价定义处需描述估价对象所处市场条件是公开市场或特定市场，这一点是平常书写报告比较容易遗漏的地方。还有对于一些地区地价中不含耕地占用税，耕地占用税是土地成交后由竞得人支付，在地价定义内涵中应予以合理界定。

（六）估价对象描述   

估价对象描述包含土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况的描述，土地登记状况中一般容易忽视土地来源的描述，一些报告甚至没有土地来源描述或是一笔带过，没有真正对土地历史来源情况进行充分的分析，土地来源描述应结合土地历史资料情况进行分析说明，如：政府储备土地拟出让的项目，土地来源处不能仅简单描述估价对象为政府储备地，应充分分析政府是以何种方式进行征收的，是征收农用地或集体建设用地，还是收购存量国有土地，并描述征收的相关批准文件或是收购协议。土地权利状况中比较容易遗漏估价对象的实际使用与证载情况的说明，这是《土地估价报告评审标准》所要求的，实际使用与证载一致的，说明一致即可，不一致的需要重点分析不一致可能会对地价产生的影响，如：证载为住宅用地，实际使用为商铺及办公，实际使用与证载不一致，就要充分分析对评估地价的影响。土地利用状况中需要特别注意最有效利用状况的分析及土地闲置情况说明，最有效利用分析应结合估价对象现状利用情况及规划利用条件进行。土地闲置情况说明应重点结合出让合同相关条款约定，确定土地是否存在闲置，闲置可能产生的影响等方面，如：抵押项目应重点说明土地是否存在闲置情况，闲置超过两年存在被收回风险的情况下可能不宜抵押。

（八）估价原则的选择与描述分析

估价原则除了《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）规定的几个原则之外，注意出让项目还需按照4号文增加价值主导原则、审慎原则和公开市场原则，估价实物中需结合估价目的和方法进行选择合适的估价原则，在描述时不能简单描述每一项原则的概念，需结合估价目的和方法进行分析，如：替代原则，在具体方法运用时的分析“运用市场比较法测算中，在选择比较实例、因素修正以及确定比准价格时，遵守替代原则，以估价对象的类似土地在市场中实际表现出来的价格水平为依据；运用剩余法测算中，确定待开发房地产销售价格、开发成本、投资利润时时遵守替代原则；基准地价系数修正法是在基准地价的基础上，通过对估价对象条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格，这是替代原则的具体运用”。

（九）估价方法的选择

估价方法选择除了符合《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的规定外，对出让项目还需要符合4号文“二选一”和“三选一”的要求，并应充分描述方法选择的理由，在进行理由描述时，不需逐个对每种方法选择或不选择的理由一一进行描述，重点需要描述规程中“宜选而本次评估未选、慎选而本次评估选择”的方法的理由，还有就是出让项目方法选择不符合4号文“二选一”和“三选一”要求的，需要充分分析。

二、估价过程中相关技术参数的确定和难点分析

（一）还原率的确定

按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），土地还原率的确定方法有土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法三种方法，还原率的确定一直是估价过程中的难点，具体不仅是测算过程复杂，还需要大量的租金和售价等土地交易资料，对于商业、住宅用地在市场交易资料充足的情况下一般三种测算方法均可适用，而对于工业用地，一般因市场交易资料较少，仅能采用安全利率加风险调整值法一种方法测算。纯收益与价格比率法在测算过程中是先利用房地产租金与售价的关系测算综合还原率，然后利用土地还原率与房屋还原率，地价与房价比例关系套用公式分别求得土地还原率和房屋还原率。安全利率加风险调整值法中安全利率一般采用三年期或五年期国债利率，难点是风险调整值的确定，一般可以根据各类用地市场风险因素对土地市场的影响程度确定，需要建立市场风险因素因子体系，将这些因素因子对各类用地的影响程度进行量化，进而测算风险因素调整值，还有一种简单的方法就是通过分析近几年物价指数的变动情况确定风险因素调整值。投资收益率法一般可将房地产抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数，并考虑一定的风险调整系数作为综合还原率，抵押贷款收益率一般为第一年还本付息额与抵押贷款额的比率，自有资本收益率可结合房地产企业收益率情况，采用资本资产定价模型进行测算。