各类自然资源价格评估方法与应用要点

自然资源价值的评估方法多种多样，不同的方法其理论基础各异，评估的资源类型也有一定的差别。

总起来看，自然资源价值的评估方法可归为成本核算法、市场价格法和假设市场法。

但是针对不同的自然资源，其主要评估方法还是有所差异，具体体现为：

建设用地主要评估方法：建设用地价格的主要评估方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法等。

01、 划拨国有建设用地使用权价格评估

（1）划拨土地使用权价格评估时应重点考虑划拨土地使用权的权能限制对价格的影响。

（2）采用成本逼近法评估划拨土地使用权价格时，应选用客观的土地取得及开发成本数据，合理确定土地取得费。

（3）运用市场比较法时，应选择与估价对象相同类型的比较实例。比较实例应主要来源于政府划拨供地案例；选择实例时可不考虑供后实际用途。同一供需圈内可比实例不足三个时，可适当放宽案例选取的范围或时间要求。选择比较实例时应注意因供地政策不同造成的价格内涵差异，保障能够修正到待估对象的设定价格内涵。

（4）通过出让土地使用权价格扣减土地增值收益的方法评估划拨土地使用权价格时，地方已公布经科学论证的土地增值收益的，可用出让土地使用权价格直接扣减相对应的土地增值收益。对未公布土地增值收益的地区，估价机构可在满足数理统计要求的前提下，选择案例和技术路线测算土地增值收益。仅在地方政府文件或基准地价中规定出让金缴纳比例的，不宜直接将其作为经科学论证的土地增值收益。

02、 国有建设用地使用权出让价格评估

应执行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的相关规定。

03、 集体建设用地价格评估

（1）城市市区内的集体建设用地价格评估可参见 GB/T 18508 的有关规定；位于城市市区以外的农村集体建设用地价格评估，包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地，参见中评协〔2020〕16 号文件的具体要求。

（2）集体建设用地价格评估应特别关注市场交易主体的风险认知与偏好对价格的影响。

耕地主要评估方法：耕地价格的主要评估方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、公示地价系数修正法等。

1、收益还原法中，在总收益核算时，对于直接生产经营的，原则上应依据估价对象所在区域普遍种植的农业主导作物，核定客观正常收益水平；年收益若以实物方式支付，应以估价期日物价水平为基础，适当考虑物价变化、市场预期等因素的影响；年总费用是指在生产经营活动中所支付的正常合理必要的客观总费用，对费用支出超过或不足1年的，应统一折算到1年；对采用工厂化农业经营方式的，土地纯收益中应扣除投入所形成固定资产的客观纯收益，若该固定资产在价格内涵确定的期限内需要更新，则应按其使用年限摊销费用。确定土地还原率时应注意不同土地权利、不同经营方式、不同种植类型、不同地貌类型之间土地还原率的差别。

2、市场比较法中，应关注比较实例价格是否包含地上农作物、农田设施及其他实物，以及种植类型、耕作制度、经营方式等；比较实例的价格内涵，原则上应与待估对象一致，不一致时应予以修正；在完成耕地定级的区域，可依据定级因素因子体系，采用定级指数计算影响因素修正系数。

3、成本逼近法中，土地开发费应为设定开发程度内涵下，同等地域条件下农田基本设施建设必要投入的客观费用，可采用工程预算法、类似工程费用比较法测算，也可参照当地农用地开发整理项目投资标准或中低产田改造投资标准确定；确定耕地增值收益，应综合考虑开发完成后耕地的肥力提高程度、田间配套设施水平及当地经济环境等因素，可依据开发完成后耕地单产增加水平测算。

4、基准地价修正法中，应关注基准地价的权利类型和地类。

01、 耕地经营权流转的价格评估

（1）估价设定年限不得超过当地政策规定的上限及承包期（或其他合法持有年期）的剩余年限。

（2）运用收益还原法评估经营权价格时，土地还原率一般略高于承包经营权；流转合同对受让方有土地改良等投入要求的，可在费用中合理体现。

（3）运用市场比较法时，比较实例应为同区域、同类型耕地的交易实例，或相同区域、相同种植经营类型前提下，可修正为相同权利类型的交易实例。

（4）运用公示地价系数修正法时，应注意公示地价的内涵，采用与估价对象权利相一致的公示地价。

（5）如果经营权流转合同中有特殊约定，应考虑其对土地权能、权益的影响，进行适当修正。

02、 耕地抵押的价格评估

除执行上述的相关规定外，抵押估价应关注以下内容：

（1）估价中应体现谨慎原则，在谨慎预期下，按照合法合规的现状用途，并充分考虑承包合同或流转合同约定。

（2）采用收益还原法估价时，考虑到抵押物处置时受流转合同的限制，其变现风险增大，经营权抵押估价中的土地还原率一般略高于承包经营权抵押的土地还原率。

园地主要评估方法：园地价格的主要评估方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、公示地价系数修正法等。

1、待估对象包含地上经济作物或有关设施的，应考虑地上经济作物的现状价格或有关设施对园地价格的影响。

2、适当考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生的垄断收益及垄断价格。

3、采用收益还原法时，可考虑待估对象地上经济作物的现状及生长阶段，依据其经济寿命周期及生产发育状况，分阶段计算年总收益及年总费用；对产量有大、小年规律的经济作物，收益或费用数据应采用连续若干年期的客观平均值；在经济寿命周期末年，应根据估价设定条件，考虑是否包含地上果树的木材收益；年总费用核算时，应考虑销售费用；对于投入所形成的固定资产，若该固定资产在价格内涵确定的使用期内需要更新投资，则应按其使用年限摊销费用。确定园地还原率时应综合考虑经营投入高、周期长、市场不确定性大等风险。

4、采用市场比较法时，应特别关注比较实例交易价格的构成与待估对象是否一致，若不一致应进行调整；比较实例的经济作物种类、利用方式应与待估对象一致或可进行一致性修正。

林地主要评估方法：林地价格的主要评估方法包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法等。

1、当待估对象包含林木时，林木部分按现状进行价格评估；

2、在评估林地价格时，应充分考虑林木状况、基础设施及开发利用方式对林地价格的影响；

3、采用市场比较法评估林地价格时，如比较实例的林木类别及林地开发经营方式与评估对象不一致，应进行一致性调整；

4、运用基准地价系数修正法时，应采用与待估对象权利相一致的基准地价进行适当修正。

（1）承包林地价格评估方法主要采取收益还原法，如有市场比较实例，也可采用市场比较法。

（2）林地出租（转包）价格的评估可采用收益还原法和市场比较法。

（3）林地租金标准应与林地宗地的正常地价标准相均衡。租金标准的评估可通过林地宗地的正常土地使用权价格标准折算，也可采用市场比较法、收益还原法等直接评估。

（4）林地作价出资（入股）价格评估，可采用市场比较法、剩余法或收益还原法，并应在估价报告中分析出资风险。林地作价出资（入股）价格评估应明确待估对象的权利状况，关注林地的林木收益、承包经营期限、有无其他经营或权利限制等因素。

（5）林地拍卖价格评估可采用剩余法、市场比较法或收益还原法，并应在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对拍卖价格的影响。

草地主要评估方法：草地价格的主要评估方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法等。

1、承包草地的价格评估应综合考虑草地的土壤质量、收益水平、草地承包经营期限、有无其他经营或权利限制、基础设施状况与水平等方面因素；

2、草地租金评估可通过该宗地的正常草地使用权价格标准折算，也可调查租赁案例采用市场比较法等直接评估。草地承包、转包费可参照草地租金评估方法进行评估；

3、草地拍卖估价，可采用收益还原法、市场比较法和剩余法确定其价格，草地拍卖的年限不应超过法定最高年限；

4、草地抵押价格评估，可采用市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法等，应在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对抵押价格的影响;

5、草地作价出资（入股）价格评估，可采用市场比较法、收益还原法、剩余法等确定其价格。应在估价报告中说明作价出资（入股）的风险;

6、在评估放牧草地价格时，应区分连续放牧与划区轮牧等不同的放牧制度；采用收益还原法时，其经营收益来源于牲畜的出售收益，在测算总收益时应考虑出栏率和牲畜生长期等，收益和费用数据一般宜采用连续 3 年~5 年的客观平均值；采用市场比较法评估放牧草地价格时，可比实例的草地类型、放牧制度等因素应与待估对象一致。

7、在评估牧草生产草地价格时，应考虑轮割制度和草群结构、草群品质，区分牧草地、药用草地以及蜜源草地等不同的植物类型；采用收益还原法时，其经营收益主要包括草场经营使用费及打草收益，计算纯收益时可采用近 3 年的收益和费用数据客观平均值；采用市场比较法时，可比实例的草地植被类型、轮割制度等因素应与待估对象一致。

以土地适宜性评价为基础，结合估价目的，遵循合理有效利用原则确定开发利用方式，参照相对应的用地类型及其价格评估要点评估。

矿业权主要评估方法：矿业权评估方法包括基准价因素调整法、交易案例比较调整法、单位面积倍数法、资源价值比例法、收入权益法、折现现金流量法、勘查成本效用法、地质要素评序法、折现现金流量风险系数调整法等主要评估方法。

采矿权适用的评估方法包括基准价因素调整法、交易案例比较调整法、收入权益法和折现现金流量法；探矿权评估除前述方法外，还适用单位面积倍数法、资源价值比例法、勘查成本效用法、地质要素评序法、折现现金流量风险系数调整法。

矿业权出让收益评估方法包括基准价因素调整法、交易案例比较调整法、单位面积倍数法、资源价值比例法、收入权益法、折现现金流量法、勘查成本效用法等；前述方法同时适用于与矿产资源所有权相关的出让权益价值评估。

1、基于不同的权利，应充分关注适用于采矿权和探矿权间不同的评估方法；探矿权评估时还应区分不同勘查阶段（普查、详查、勘探）所适用的评估方法。

2、基于不同的评估目的，应充分关注矿业权出让和矿业权转让之间待估对象与范围的衔接；矿业权转让评估时，应关注矿业权是否全部或部分有偿处置。

3、应特别关注矿产资源储量报告的评审备案情况：当矿产资源储量报告无需评审备案时，应按照相关储量报告管理要求进行矿业权评估；当评审备案相关资料较早时，应充分利用原有地质勘查资料进行矿业权评估；当矿产资源储量报告有评审备案文件时，应按照评审备案的资源储量进行矿业权评估。

4、应特别关注不同时间节点的矿山设计资料的联系和区别。

海域主要评估方法：海域价格的主要评估方法包括收益还原法、成本逼近法、剩余法、市场比较法、海域基准价系数修正法等。

无居民海岛主要评估方法：根据适宜性原则，可选择《城镇土地估价规程》中与无居民海岛特征相匹配的评估方法。