10.根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况确定建筑物折旧额或成新率，建筑物成新率具体以直线法和观察法综合确定。

3.0.3 运用收益法评估公共租赁住房整体收购价格，可选用全剩余寿命模式的报酬资本化法或与直接资本化法相结合，不宜采用持有加转售模式的报酬资本化法。

1.公共租赁住房租金原则上包含物业费，不包含供暖费、水电费、天然气费、通信费、有线电视费、上网宽带费和家具、家电租赁费及租赁税费等。

2.公共租赁住房租金水平，由政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定。

1）于价值时点，公共租赁住房租金水平已确定的，按照确定的租金水平进行评估。

2）于价值时点，公共租赁住房租金水平尚未确定的，可采用比较法评估确定，在可比案例中选取至少三个公共租赁住房项目住房的租金水平进行比较修正。

3）公共租赁住房可比案例不足时，依据市场租金与公共租赁住房租金确定规则进行确定，市场租金按照《北京市公共租赁住房项目市场租金评估技术指引》（北估秘〔2019〕020号）评估确定。

3.公共租赁住房项目中的商业、办公、车库、仓储等经营性配套，租金水平按照客观市场情况确定，但应考虑居住人群的支付能力和经营业态的限制对租金的影响。

4.公共租赁住房项目的空置率，参照区位和承租群体，按照实际发生或参考同类项目确定。

5.公共租赁住房项目的租金增长率，参照公共租赁住房政策规定和调整幅度，结合周边商品房的市场租金平均变化率确定。

6.公共租赁住房的运营费用一般包含管理费、维修费、保险费、物业费等。

1）管理费，指运营管理机构人员、办公等的正常开支费用，按照实际发生或参考同类项目测算。

2）维修费，主要包括室内部分及附属设施设备、公用部位和共用设施设备及相关场地的维修运行费用。按照实际发生或参考同类项目测算。

3）保险费，房屋产权人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，以房屋建筑物重置成新价格为基数按照合理的费率测算。

4）物业费，根据房屋的建筑类别，按照公共租赁住房项目一般的物业费水平取值，已委托物业管理的按实际费用取值。当租金内涵中不包含物业费时，运营费用中不计该项费用。

7.公共租赁住房运营期间的相关税费，按照《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部、税务总局公告2019年第61号）等相关文件规定执行。

8.可采用安全利率加风险调整值确定公共租赁住房项目的报酬率，即：报酬率=安全利率+风险调整值。

3.0.4 运用比较法评估公共租赁住房整体收购价格时，应对所收集的交易案例进行价格内涵分析，注意收购前房屋性质差异对价格的影响以及交易案例的可比性。

4 公共租赁住房整体作价出资（入股）价格评估

4.0.1公共租赁住房整体作价出资（入股）价格评估，可以采用成本法、收益法和比较法并参照收购价格评估进行。

4.0.2将以收购方式取得的公共租赁住房进行作价出资（入股），采用成本法时，以证载土地用途、使用权类型对土地价值进行评估，不考虑收购时的价格内涵。

5 估价结果

5.0.1 采用两种以上方法评估公共租赁住房整体价格的，应根据评估对象的特点及评估目的，在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出公共租赁住房整体价格的评估结果。

6 附 则

6.0.1 公共租赁住房整体价格评估，应委托房地产估价机构按照本指引进行。房地产估价机构应按照估价委托书和委托合同的约定，向委托方提供评估报告。

6.0.2 集体经营性建设用地公共租赁住房整体价格评估可参照本指引执行。

6.0.3 本指引自发布之日起试行。实施期间由北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会负责解释，并根据政策和实施情况，适时修订。