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关于《北京市公共租赁住房整体价格评估技术指引（试行）》的通知    

          （北估秘[2021]003号）

各估价机构、相关单位：

为规范本市公共租赁住房整体价格评估活动，依据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发〔2011〕61号）和《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）等有关规定，结合本市实际情况，我会制定《北京市公共租赁住房整体价格评估技术指引（试行）》（以下简称指引），现将该《指引》向全行业发布，请参考执行。

本《指引》自发布之日起试行，根据政策和实施情况，适时修订。

北京房地产估价师和土地估价师

   与不动产登记代理人协会

     二〇二一年九月十四日

北京市公共租赁住房整体价格评估技术指引（试行）

1 总 则

1.0.1 为规范本市公共租赁住房整体价格评估活动，依据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》（京政发〔2011〕61号）和《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）等有关规定，结合本市实际情况，制定本指引。

1.0.2 本市行政区域内国有建设用地上的公共租赁住房项目所涉及的收购（含司法处置）、作价出资（入股）等整体价格评估，适用本指引。

1.0.3 本指引中的公共租赁住房整体价格，是指依据公共租赁住房政策，在特定限制条件下的市场价格。

1.0.4 本指引中的公共租赁住房整体价格评估范围、价值时点，应结合估价目的在估价委托书中明确。

对公共租赁住房整体价格评估，依据《建设工程规划许可证》、《不动产权证书》等确定整体评估范围。未经住房保障主管部门同意，不得对公共租赁住房中的部分住房进行价格评估。

集中建设的公共租赁住房项目，评估范围一般包括公共租赁住房和地下车库、物业管理用房、设备用房、商业、办公、仓储等配套。配建的公共租赁住房项目，评估范围一般只包括公共租赁住房。

1.0.5 本指引中的公共租赁住房整体价格，均为价税（增值税）合计。

2 估价原则

2.0.1 除《房地产估价规范》规定的基本估价原则外，还应依据“公共租赁住房建设实行‘谁投资、谁所有’，投资者权益可依法转让”的原则，充分考虑项目成本和收益因素。

2.0.2 成本原则

公共租赁住房来源多样，在确定其价格时，应当充分调查分析其历史开发建设方式，包括客观的土地开发成本和房屋建设成本。

2.0.3 收益原则

公共租赁住房项目的收益来源于公共租赁住房的租金收入以及经营性配套的租金收入。

2.0.4 成本和收益相结合的原则

成本因素和收益因素贯彻公共租赁住房项目的建设运营全过程，确定公共租赁住房整体价格时，既要考虑客观投入的土地成本和房屋建设成本，又要考虑公共租赁住房运营期间的租金特点，并结合估价目的，合理确定各种评估方法结果的权重。

3 公共租赁住房整体收购价格评估

3.0.1 公共租赁住房整体收购价格评估，可以采用成本法、收益法和比较法。

3.0.2 运用成本法评估公共租赁住房整体收购价格，按照《房地产估价规范》相关规定测算房地产重置成本或分别测算土地重置成本、建筑物重置成本。

1.房地产重置成本是指在价值时点，按照规定的建设标准重新开发建设全新状况、并具备使用条件的公共租赁住房项目的必要支出和应得利润，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

2.土地重置成本是在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。

1）测算土地重置成本时，应充分调查分析土地的原始取得方式、历史成本构成等内容，并以此测算其客观成本投入。

2）土地重置成本可采用比较法、基准地价系数修正法、成本逼近法评估，同时考虑必要支出在建筑物开发周期的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

3.以证载土地用途、使用权类型对土地价值进行评估；尚未取得土地权利证书或土地权利证书记载不明的，以合法认定的土地用途、使用权类型对土地价值进行评估。

4.应当充分调查并依据其历史土地成本构成测算土地重置成本。

已供应的商品房项目土地，土地供应有关文件约定配建的公共租赁住房，采用成本法评估其收购价格时，土地重置成本按0测算。

拟供应的商品房项目土地，土地供应有关文件约定配建公共租赁住房，采用成本法评估公共租赁住房回购价格时，按照其拟供应的土地使用权类型计算相应的土地重置成本。

以出让方式取得土地使用权的地下车库、地下仓储等，土地出让时只收取政府土地出让收益，在测算土地重置成本时，只需测算政府土地出让收益部分对应的土地价值。

5.建筑物重置成本包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

1）新建公共租赁住房建造和装修标准以委托评估的公共租赁住房项目的房屋设计标准或房屋现状为准。估价期间尚无房屋设计标准的，可参照《北京市公共租赁住房建设技术导则》（京建发﹝2010﹞413号）进行估算。

2）所收购的两限房、定向安置房、经济适用住房、商品房等并用作公共租赁住房使用的，其建造和装修标准以其对应的房屋设计标准或房屋现状为准。

6.估价人员应关注公共租赁住房建设运营单位通过自有资金、公积金贷款、商业银行贷款、信托资金和发行债券等多种方式融资，建设、运营所产生的财务成本的区别。自有资金按照相应年期的贷款市场报价利率（LPR）计算投资利息。通过融资获得的资金，当融资合同约定的贷款利率高于相应年期的贷款市场报价利率（LPR）时，按照相应年期的贷款市场报价利率（LPR）计算投资利息；当融资合同约定的贷款利率不高于相应年期的贷款市场报价利率（LPR）时，按照融资合同约定的贷款利率计算投资利息。

7.销售费用一般包括广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或销售代理费用等，测算销售费用时应当充分调查相应经济行为下的销售费用构成，合理测算销售费用金额。

公共租赁住房部分，不计销售费用；两限房、定向安置房、经济适用住房、商品房及经营性配套等其他类型房屋按照客观销售费用取值。

8.公共租赁住房建设期间涉及的相关税费，按照《关于免收公共租赁住房项目行政事业性收费和政府性基金有关事项的通知》（京财综〔2012〕2451号）等相关文件规定执行。

所收购的两限房、定向安置房、经济适用住房、商品房等并用作公共租赁住房使用的，相关税费以其对应的原房屋性质进行测算。

9.定向安置房、经济适用住房和公共租赁住房项目的开发利润，参照《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）等相关文件规定，按不高于3％规定计取。