张雷Ray 评估晓兵

在整体项目评估中，我们针对管沟管线的评估，一般都会获取相应的电路设计图纸等资料并在报告中描述下列词语：“因工作环境、地点、安全限制等原因不能现场勘查的资产，如管线等隐蔽工程、变压器等电力设备，评估人员按照同行业同类规格型号设备进行评估，同时上述限制原因也可能导致评估专业人员存在漏项、缺项的潜在隐患”以及“本次评估中，评估专业人员未对各种设备、建构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估专业人员在假定产权持有人提供的资料是真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断”。

但是，在征收补偿过程中，涉及的被征收主体很多并非企业，或者即便是企业，也对自己所采用的管线规格型号不能确认，亦无法提供相应的佐证资料。碰到这种情况，真的是很头疼的一件事，按照准则的规定，我们核查验证的程序好像无法正常开展（这是硬伤），那我们应该怎么做好一些呢？

说实话，晓兵君也没有好的操作方法。拿最近单位遇到的一个项目说一说想法吧。

项目背景：征收补偿，政府委托我公司对地上实物资产及变配电线路进行评估。地上实物资产主要包括机器设备、变压器。变配电线路主要是厂区电缆。

现场勘查情况：针对机器设、变压器等实物资产，资产评估专业人员对现场进行了实地勘察，对机器设备的规格型号等资料进行了掌握。对厂区电缆，因绝大多数为地埋电缆，无法进行勘察。

初步沟通过程：评估专业人员在现场勘查时，对所需提供的资料进行了一一解释。包括权属证明资料、设备安装位置示意图、设备档案、大修状况、厂区电缆分布图、租赁情况等。经委托人协调，调取了少量机器设备的采购合同及一份电控图。但是电控图与实际电缆分布不一致。基于上述事实，评估专业人员与委托人沟通：关于机器设备，如无法提供足够的资料进行评估，要求委托人和被评估单位出具相应的承诺。关于电缆，如无法提供相应的布置图，无法开展下一步的工作。

第二次沟通：机器设备出具了相应的产权承诺。电缆仍旧无法出具任何有价值的资料。评估专业人员现场与征补双方进行沟通，如无法采用替代的程序对电缆的实物状况、规格型号及数量进行核实，只能通过实地开挖的形式进行。落实相关参考数据。核实完毕后对权属进行专项承诺。双方同意照此程序开展工作。

电缆的现场核实：核实过程中，对电缆的走向及数量有了初步的掌握，但是，由于地埋电缆使用时间较长，缆身的规格型号已模糊，无法通过缆身确定其规格型号。

基于现场的状况，评估小组内部协商确定，对不同规格型号的电缆进行采样（每种不同规格电缆取2-3米），寻求专业人士的帮助，落实电缆的规格型号及实物资产现状。

该项目尚在进行中，后续有什么新问题再行向各位老师汇报。

案例中的其他问题：

1、关于实物资产的状况核实问题

实物资产的状况关乎最终的评估作价，对实物状况的判断最终会影响评估结论，评估专业人员通过现场核实的方式对电缆的实物状况做出判断。

2、关于实物资产实际使用年限

作为综合成新率的组成部分，年限成新率的确定在成本法中亦占据重要的位置。本案例中，评估专业人员无法获取资产的具体启用年限，对年限成新的判定缺失。但是获知了大致的启用年限，已超过资产的经济使用年限。本次主要根据专业人士对实物资产的判断确定成新率。

3、关于账面价值的确认

本案例中，因被评估单位主观原因，很多财务资料缺失，无法提供相应资产的账面价值，评估中未对账面价值进行确认。

4、关于项目组聘请专业人士辅助的情况

鉴于资产评估专业人员对该类型资产的非专业性，项目组欲聘请电力行业专家进行了项目辅助工作。主要是对实物资产状况的调查及判断。

5、关于技术鉴定情况

项目开展过程中，该厂区已停业许久，除必备的水电外，其余资产已搬迁或者停止使用。针对资产的鉴定情况，评估专业人员无法通过再启动的方式进行，也无法获知资产实际是否还能使用，被征收方亦无法提供资产的历史使用状况记录等资料。基于此，在征收方的陪同下，对设备管理人员进行现场访谈，据此作为判断技术状况的一个依据。

征收补偿项目，做过的人，都会知道里面的艰辛。最近几年，因征收补偿项目受到处罚的评估专业人员及评估机构也比比皆是，很多案例也都是触目惊心。小编亲自承办的征收补偿项目不多，但是对项目操作过程中遇见的很多问题也都是见怪不怪了。作为项目承办人员，要仔细权衡利弊，该遵守的准则还是要遵守，该坚持的原则还是要坚持，报告中该用的假设要正确使用，该披露的事实要准确披露。保证自己的立身之本才是重点。

题外话：

后台有人留言：“拆迁评估中大面积林木数量如何确定，谁对数量负责？”

读者留言1：点过400亩的荔枝林，逐个清点，清点表上签字即自己对这个数量数据负责。

读者留言2：对于林木，需要聘请专门的林调公司明确数量，评估人员现场核实不太划算。

晓兵君观点：

如果资产林木种类不多且整齐划一，可以逐个清点的话，自己对自己的工作要负责，这也是应准则的要求。针对整齐种类不多的林木资产评估，晓兵君所在的机构基本上都是直接分组上人，自己清点。另外，整齐划一的情况下，还可以抽样调查。如果实在是地形错综复杂、林木种类交替分布，无法通过本机构的能力清点的话，还是聘请专家协助工作吧。如果觉得不划算，想办法让征收方负担这个费用呗，毕竟不能赔钱还赚不了吆喝（小编真的干过这样的蠢事儿，实在对不住领导，不过不是征收项目，也是无奈）。