土地估价报告评审标准（2019最新修订版，适合收藏）（二）

发布时间：2021-09-10 11:27

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以下情形可以评定为五等以下：有3个或以上漏项；前后矛盾、表述错误；某重要事项未予披露，如在押宗地评估、涉嫌闲置土地抵押评估。

4.对于划拨地价格、抵押评估价、快速变现价格和拍卖底价等的内涵和可能存在的风险应作出明确提示。

（七）签字盖章（2%）

重点审查：1.是否有2名以上土地估价专业评估师亲笔签字；2.是否加盖机构公章；3.机构法定代表人或负责人签字或签章。

三、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析（14%）

重点审查的有关内容：针对性、准确性、完整性和逻辑关联性。

（一）估价对象描述（7%）

重点审查：

1.估价对象界定（1%）；重点说明具体范围（土地、房产、建筑物）、面积、用途、土地使用权人等。

2.土地登记状况（2%）：包括估价对象权属性质、来源（简述土地取得和流转过程）以及权属变更、位置、用途、面积、四至、土地级别等，已登记的说明土地登记证书号、土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等，未办理登记的（如出让项目）应说明理由；

3.土地权利状况（3%）：包括权属、权利、年期、他项权利，分析实际使用与证载状况是否一致；出让土地取得时间、出让价款、批准年期、已使用和剩余使用年期及合同约定宗地使用的事项说明等；详细说明估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等及相邻关系；

4.土地利用状况（1%）：现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率、产权状况等）；在建工程（规划设计及建设进度）；待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况、开发设计条件与规划的异同等）。

（二）地价影响因素分析（7%）

1.一般因素（1%）：有针对性地分析在估价期日时影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、不动产市场状况等。

2.区域因素（4%）：合理界定区域范围界，关注区域位置、基础设施和市政公用设施条件、环境条件、商服繁华情况、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象特点，全面而恰当；微观区位说明是否充分。

3.个别因素（2%）：主要考虑宗地自身条件（面积、形状、水文地质条件、工程地质条件、临路状况等）、最有效利用、个别开发程度等对地价的影响。

四、第三部分土地估价（57%）

（一）估价原则（2%）

要求估价原则选择得当、完整，描述应规范、正确，与估价目的及估价方法相协调；阐述是否全面、贴切。根据“4号文”，除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，城镇建设用地使用权出让地价评估还需考虑价值主导原则、审慎原则、公开市场原则。

（二）估价方法（2%）

要求根据估价对象特点、估价目的和资料限制，恰当地选择估价方法，并充分阐述理由。

说明：《规程》要求选择适宜的两种以上评估方法。评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。

（三）估价过程（50%）

在估价方法与估价过程所占的50%权重中，用二种方法评估的，每种方法各占25分；用三种方法评估的，每种方法各占16.67分；用四种方法评估的，每种方法各占12.50分。一份报告涉及多宗地评估时，若某种方法运用了两次及以上，专家可只评审一次该方法的运用过程（需备注出评审的是哪一宗地），对于其他宗地运用该方法评估的过程，相似问题不再扣分，其他问题在“方法运用完整性”中予以考虑。

1. 市场比较法

（1）比较实例选取与描述（12%+8%）。

比较实例选取（12%）：重点关注比较实例个数（至少3个）、实例的照片、真实性、可比性（时间限制、用途一致、同一供需圈等）；比较实例交易时间与估价期日差异一般不应超过3年；

实例描述（8%）：重点关注描述是否清楚、选择特殊实例是否有说明，附实例照片和位置图。

说明：

1） “4号文”摘要

原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。

2）国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）摘要

《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、73个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。

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