金牌估值 5月11日

惠州市惠阳区土地收回评估参数指导意见

　　为加强惠阳区土地收回补偿评审管理工作，统一规范土地收回价格评估行为，针对土地收回业务（主要针对已办理国土证或不动产权证的土地）涉及的土地评估报告中出现的问题，结合惠阳区实际情况并参考惠州市土地收回补偿相关规定，提出以下评估参数指导意见：

　　一、评估方法选取

　　评估方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法，选用至少两种评估方法进行评估。因土地市场发育不成熟等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。

　　（一）市场比较法可比案例选取在综合分析当地土地市场历年交易实例的基础上，优先选用交易方式相同的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例，成交地价历史最高或最低水平的交易实例以及通过区建设用地领导小组会议审定的改变条件、延长年限补缴地价款的宗地和村企合作挂牌的宗地作为比较案例。近3年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。

　　（二）选用剩余法（假设开发法）需要现状建筑数据或详细的规划资料为依据。在进行现状建筑评估时，按现状建筑数据评估。在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。

　　二、评估参数选取

　　（一）对于市场比较法、公示地价系数修正法的期日修正，

　　目前，惠阳区尚未建立地价监测体系，亦未发布持续更新的地价指数，而惠州市惠城区地价动态监测成果已纳入国家级监测系统，并按季度公布监测成果。因此，在惠阳区地价动态监测体系建立之前，期日修正参考惠州市惠城区地价动态监测成果。

　　（二）对于成本逼近法的土地开发利润率、土地增值收益率，按照土地开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率。

　　1.土地开发利润率。开发利润率应按照土地开发性质和实际情况来确定正常回报率，可参考国务院国资委财务监督与考核评价局制定的《企业绩效评价标准值》来确定，取值范围一般在10%-15%为宜。

　　2.土地增值收益率。土地增值依据土地所在区域内，因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算。土地增值收益率是土地增值收益与土地成本价格的比率。经研究讨论，工业用地土地增值收益率取值范围可参考《惠州市惠阳区城镇土地定级与基准地价更新技术报告（2018年版)》为10%~45%（按最新版的报告确定）。

　　（三）对于剩余法（假设开发法）评估参数选取。

　　1.房地产开发完成后的售价取值问题。对于开发完成后拟用于出售的商铺或住宅，需选取估价期日当地市场同类不动产的正常价格水平，釆用市场比较法或收益法确定，案例的取值必须真实可靠且符合市场实际情况，估算结果不能釆用预测的未来售价。

　　2.项目开发周期问题。根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号)文中规定，假设的项目开发周期一般不超过3年。考虑到惠州房地产开发项目的实际情况，以及综合各家评估机构统一意见，认为项目的开发周期可按照房地产开发规模（总建筑面积）为基准进行估算，即设定为总建筑面积在20万平方米以下项目，开发周期不超过2年，总建筑面积在20万平方米以上开发周期约为3年。

3.利润率的取值范围问题。利润率的取值对地价的影响较大，取值的参考范围应由政府相关部门公布。在无法取得相关数据之前，各评估机构可先统一标准，釆用综合销售利润率可参考国务院国资委财务监督与考核评价局制定的《企业绩效评价标准值》（2018）、《关于全市房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率有关问题的通知》（惠国税发〔2009〕115号）以及惠州市的3-5家典型上市房地产企业主营业务利润率的范围作为取值依据，建议平均销售利润率23%-27%为宜。同时，结合《广东省不动产登记与估价专业人员协会关于公布广东省土地估价报告评审标准（2019年修订版）的通知》中关于利润的计算“不同区域，或同一区域不同开发项目类型，利润率不同”，对惠阳不同区域、不同开发项目类型的利润率进行取值。评估机构运用剩余法过程要根据评估宗地具体情况，从中选取适宜的利润率，且需对取值作相关说明。

　　4.建筑工程造价。建议参考惠州市惠阳区现行基准地价成果中的建筑工程造价指标,结合估价期日住建部门建筑工程造价成本数据进行取值。

　　5.销售费用。销售费用是指房地产开发完成后房地产在销售过程中所发生必须的费用，包括广告宣传费、代理费等，建议取值范围一般在3%以内为宜。

　　在采用剩余法（假设开发法）评估过程，对于销售费用是否需要计息评估公司存在争议，结合惠阳区实际情况，建议在采用剩余法（假设开发法）进行测算，其销售费用不计算利息。

　　6.地下空间。关于房地产开发项目配建的地下室，规划部门认为地下室的利用如为停车、人防和配套的设备用房，不作为计算容积率指标的建筑面积，规划部门编制的《规划设计条件告知书》亦未将地下车库的建筑面积予以明确，未计入容积率；且惠州市惠阳区基准地价内涵指的是地表地价，并不包含地下空间。评估机构目前在运用假设开发法计算地价时，只考虑地下室建筑成本，一律不对地下停车位价值进行估算。

　　（四）在市场比较法运用过程中，对于容积率、开发程度等因素修正可以参考基准地价系数修正法相关修正体系进行修正的，建议参考基准地价系数修正法的相关修正体系。

　　1.土地开发费。根据惠州市公共资源交易中心公布的中标信息，统计惠州市近三年土地平整、通路、通电、供水、排水等市政工程单位面积成本（包括项目的勘察、设计、监理、施工、相关设施设备和材料费用等），确定土地开发费用标准。“五通一平”费用取值如下表所示。

三、不同评估方法的权重选取

　　估价项目的最终评估结果一般根据两种方法的计算结果确定，两种方法的计算结果不宜差距过大，每种方法权重的取值需详细说明原因。

　　依据《土地评估实务千问千答》等文件，经讨论，采用恰当的地价确定方法，①两种估价方法和估价资料可信度都较高，应采取算术平均法。②第一种方法及估价资料可信度高，第二种方法或估价资料可信度低时：两种估价结果差值不超过30%，以第一种方法为主，建议权重取60%或70%，另一种取40%或30%；两种估价结果差值超过30%，以第一种方法为主，建议权重取80%，另一种取20%；两种估价结果差值超过50%，建议做详细分析舍去可信度低的估价结果或对可信度低的评估结果进一步调低权重。如评估过程采用三种方法（含三种评估方法）以上评估的，方法权重选取参考两种方法评估权重选取思路。

　　采用加权算术平均时，通常对最适用于待估宗地、评估资料全面准确、估价依据充分、参数选取合理的估价方法的测算结果赋予较大的权重，反之，赋予较小的权重，不得随意调整权重来调整估价结果。

　　四、关于土地收回补偿问题

　　土地收回补偿金额根据法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为剩余使用年限与法定最高出让年限的比值。即：土地收回补偿评估价＝（剩余使用年限÷法定最高出让年限）×法定最高出让年限市场评估价。其中，综合用地（含城镇混合住宅用地）的住宅和商业所占的土地面积比例按照住宅占90%、商业占10%进行界定。综合用地补偿评估价=商业法定最高出让年限市场评估价×（综合用地剩余使用年限÷综合用地法定使用年限）+住宅法定最高出让年限市场评估价×（综合用地剩余使用年限÷综合用地法定使用年限）。

　　五、国有建设用地住宅用地（个人）土地开发强度问题（已取得国土证或已办理国有建设用地供地手续的个人住宅用地）

　　参照《惠州市集体土地征收与补偿暂行办法》（惠府〔2017〕189号）及《惠州市惠阳区集体土地征收与补偿实施细则》（惠阳府办〔2018〕19号）确定国有建设用地住宅用地（个人）土地开发强度。

　　（一）土地出让时未约定容积率的。

　　1.空地或土地现状容积率低于或等于4.0的，按容积率4.0计算；

　　2.土地现状容积率超过4.0的，且已依法办理报建手续的用地，按现状容积率进行认定，但评估价值必须按报建时点的楼面地价收取标准，扣除超过4.0容积率部分的地价。其中2008年1月1日后报建的土地按报建时点的基准地价扣除超过4.0容积率以上部分的价值；2007年12月31日前办理报建手续的用地，超过部分按100元/平方米扣除。

　　3.土地现状容积率超过4.0的，且未依法办理报建手续的，按容积率4.0计算。

　　（二）土地出让时已约定容积率的。

　　1.空地或土地现状容积率低于或等于出让合同约定容积率的，按土地出让合同约定的容积率为准；

　　2.土地现状容积率超过土地出让合同约定，且依法办理报建手续的，按现状容积率进行认定，但评估价值必须按报建时点的地价收取标准，扣除超过出让合同约定容积率部分的地价。其中2008年1月1日后报建的土地按报建时点的基准地价扣除超过出让合同约定容积率部分的价值；2007年12月31日前办理报建手续的用地，超过部分按100元/平方米扣除。

　　3.土地现状容积率超过土地出让合同约定，但未依法办理报建手续的，按出让合同约定容积率计算。

　　六、容积率及商住比例

　　已报建地上已有建筑物的，容积率根据已报建的建筑面积与土地面积的比例进行确定；未报建地上已有建筑物的或是空地的，容积率按《惠州市惠阳区人民政府关于确认建设用地基准容积率的实施意见》（惠阳府〔2016〕25号）进行确定。

　　已明确商住比例的按明确的为准，未明确商住比例且原土地出让年限为50年的商住用地、综合用地，根据惠阳府〔2016〕25号文，其住宅和商业所占土地面积比例按照住宅90%、商业10%进行界定。土地使用权出让年限为70年的城镇混合住宅用地、商住用地，全部按住宅用地确定，不兼容商业。

　　七、地上建筑物

　　地上建（构）筑物分为有产权证件和经镇（街道）认定为可参照合法建筑补偿两种，具体以《惠州市惠阳区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》规定为准。

　　八、有效使用时间及适用范围

　　本指导意见自发布之日起实施，自新一轮基准地价出台前有效。如在本指导意见颁布使用时间内，与国家、省、市等相关规定发生冲突，以国家、省、市等规定为准；本指导意见由区征地储备中心解释；在执行过程遇到的新情况新问题，由区征地储备中心结合我区实际，及时进行补充修正。

　　九、运用说明

　　本指导意见作为土地评估过程中评估机构及部门的参考，用于指导我区土地收回价格评估。