原创 江西同致房价评估信息部 江西同致房价评估 3月23日

近年来，南昌房价普遍突破万元，甚至在红谷滩区、西湖区、东湖区的部分区域，房价已达到2万至3万左右。曾经的土拍“地王”上市后，房价基本上相对偏高。但项目的最终房价是由土地成本、建安工程费、税费、利润等10多种因素构成。楼面价和房价是什么关系？其实楼面价只是房价的组成部分之一，其反映的是楼盘售价中包含的土地成本。

2016-2020年期间，南昌上市楼盘共有106个。

●从数据来看，当年的“地王”上市后，房价大部分处于高位，楼面价占房价比值均突破50%；

●从各年度来看，南昌平均楼面价占房价比值除2016年外，比值在40%-50%之间；

●从各区域来看，湾里区楼面价占房价比值最低为36.1%，其他区域平均楼面价占房价比值均在40%以上；

一、楼面价和房价的关系

1、什么是楼面价

楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积。基本上每块供应出让的土地，政府都会规划好容积率，通过容积率测算出地块最大建筑面积。简单点说，楼面价就是土地总价分摊到每平方米建筑面积上的价格，代表一平方米的房款里包含多少土地成本。

楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

土地总价=土地单价×土地面积

规划建筑面积＝土地面积×容积率

以南昌土拍为例，红谷滩区一宗位于九龙湖片区阁皂山大道以东、上饶大街以南的DAEJ2020051地块，土地面积为172049.53㎡，最大容积率为2.91，成交总价为167745.5万元。该地块被江西平创置业有限公司竞得，预计开发项目名称为平安新力理想城。其楼面价为：

楼面价=1677455000÷（172049.53×2.91）=3351（元/㎡）

2、什么是房价

房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的组成部分不只是土地成本，还包含建设工程费、税费及财务费用、营销成本、利润等10多种因素。房地产开发的任意一项成本都会影响到房价，但不可以决定房价。

其中，土地成本作为最基本的构成因素，所占比例也是最大的。一般情况下，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，同时还要进一步分析土地的获取途径，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

2017年5月12日开拍的西湖区朝阳新城云卿路以北、培英路以西的地块DABJ2017004，为纯住宅用地，土地面积为48628.43㎡，容积率＞1.0且≤2.2。当时现场吸引了大名城、中海、华润、碧桂园、华邦、正荣、联发、金科、金地、美的、国贸、阳光城、招商、平安、中梁共15家房企参与竞拍。经过多轮竞拍，地块花落大名城地产，成交总价14.78亿元，成交楼面价13820元/㎡，成为当年南昌新地王。该地块开发项目为名城紫金轩（银河湾花园），2019年6月项目上市开盘均价为16600元/㎡，其楼面价占房价比例达到83.3%。

二、南昌市上市楼盘楼面价占房价比值情况

楼面价与房价比值可以反映土地成本占房价的比例。

1、南昌上市楼盘楼面价占房价比值整体情况

2016-2020年南昌市成交的居住用地中已经开盘上市项目共106个，楼面价占房价比例平均为43.4%，最低比例为6.4%，最高比例为87.5%。其中，楼面价占房价比例为50%以上的楼盘占39%，共有41个楼盘；楼面价占房价比例为40%-50%的楼盘占21%，共有22个楼盘；楼面价占房价比例为30%-40%的楼盘占20%，共有21个楼盘。尤其是，当年的土拍“地王”，在上市后，楼面价占房价比值基本上突破50%。可见，这5年内，南昌市土地拍卖市场竞争较为激烈，土地成本在房价中占比较高。

2、南昌上市楼盘楼面价占房价比值年度情况

根据数据统计，从开盘情况来看，2018年南昌开盘上市项目最多，为28个；2020年开盘上市项目最少，仅有11个。从楼面价占房价比值来看，除2016年外，2017-2020年南昌上市楼盘楼面价与房价的平均比值在40%以上。尤其是2017年达到峰值，楼面价占房价的平均比值为48.4%。2017年共有21个上市楼盘，只有6个楼盘楼面价占房价比值在40%以下，其余均大于40%。其中，楼面价占房价比值最高值为87.5%，是位于南昌市高新区蜚英路以西、新月路以北的地块DAFJ2017007，地块成交楼面价为9450元/㎡，该地块上开发楼盘为华邦观湖别院，开盘均价为10800元/㎡。

2017年3月，南昌楼市限购升级，为落实国家及省有关房地产市场调控政策，坚持房子“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，扩大限购范围，加大住宅限贷力度。同年9月南昌相继出台“三限房”政策和“限售令”。之后，南昌楼市一直在从严政策管制下，土地市场也受到影响，2018年出现回落，楼面价占房价比值为40.1%。随着楼市稳定，楼面价占房价的平均比值呈现上涨趋势。

3、南昌上市楼盘楼面价占房价比值各区域情况

从各区域来看，湾里的楼面价占房价比值最低，为36.1%，其他区域平均楼面价占房价比值均在40%以上。青云谱区的楼面价占房价比值最高，为48.1%，其中，位于青云谱区兰宫北路以南、岱山大道以西、墨家路以东的地块DADJ2019007，楼面价占房价比值达到64.5%，其楼盘项目名称为融创雪个庭，地块成交楼面价为10638元/㎡，开盘均价为16500元/㎡。

表1  2016-2020年南昌各区域上市楼盘楼面价占房价比值情况