3.10

林地 forestland

    生长乔木、竹类、灌木的土地。不包括生长林木的湿地，城镇、村庄范围内的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林用地。

3.11

草地 grassland

    生长草本植物为主的土地，包括乔木郁闭度＜0.1 的疏林草地、灌木覆盖度＜40％的灌丛草地，不包括生长草本植物的湿地、盐碱地。

3.12

湿地 Wet land

    陆地和水域的交汇处，水位接近或处于地表面，或有浅层积水，且处于自然状态的土地。

3.13

矿业权 miningrights

    包括探矿权和采矿权。探矿权是指在依法取得的勘查许可证规定的范围内，勘查矿产资源的权利。采矿权是指在依法取得的采矿许可证规定的范围内，开采矿产资源和获得所开采的矿产品的权利。

3.14

海域 sea area

    中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。其中内水，是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。

3.15

无居民海岛uninhabited island

    在中华人民共和国管辖海域内，四面环海水并在高潮时高于水面自然形成的陆地区域，同时满足不属于居民户籍管理住址登记地的前提条件。

4 基本技术原则

4.1 替代原则

    自然资源价格评估应以相邻或类似区域的功能相同或相近、条件和内涵相似的自然资源价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的自然资源客观价格。

4.2 合理有效利用原则

    自然资源价格评估应以待估对象在一定的社会经济条件下,最为合理有效的利用方式为前提。判断自然资源最为合理有效的利用方式通常以是否符合其自身利用条件、法律法规政策规定、规划限制及生态保护要求、市场需求等为依据。

4.3 预期收益原则

    自然资源价格评估应以待估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

4.4 供需原则

    在具备市场环境的情况下,自然资源价格评估应以市场供需决定资源价格为依据，并充分考虑供需的特殊性和市场的地域性。

4.5 贡献原则

    自然资源的总收益是由资源客体及其他投入要素共同作用的结果，价格评估时应充分考虑各要素对总收益的实际贡献水平,客观确定资源价格。

4.6 变动原则

    自然资源的价格是由各种处于不断变化之中的价格影响因素相互作用形成的，评估中应把握价格影响因素及价格变动规律。

4.7 主导价值原则

    评估自然资源生态价值时，应以生态系统服务价值为主导，针对不同自然资源类型合理设置服务功能指标，以此为基础评估自然资源生态系统服务价值。微信公众号：估价师平台

5 主要技术路径

5.1 交易实例比较修正路径

    基于替代原则，选择符合一定条件的可比交易实例，分析比较待估对象与可比交易实例的差异，以可比实例的交易价格为基础，通过统一价格内涵，并对相关价格影响因素反映出的价格差异进行适当的修正，估算待估对象的评估价格。

建设用地、耕地、园地、林地、草地、海域、无居民海岛价格评估中的市场比较法，矿业权评估中的交易案例比较调整法、单位面积倍数法等归属此技术路径。

5.2 预期收益贴现还原路径

    基于预期收益和效用理论，将待估对象未来一定时期内的客观年纯收益（地租），以一定的还原率还原到估价期日，以此估算待估对象价格。

    建设用地、耕地、园地、林地、草地、海域、无居民海岛价格评估中的收益还原法，矿业权评估中的折现现金流量法、收入权益法和折现现金流量风险系数调整法等归属此技术路径。

5.3 整体价值剥离显化路径

    基于贡献原则, 在预期（或已经）开发完成后的待估对象整体价格的基础上，扣除预计（或已发生）的客观开发成本及利润等，以余额估算待估对象价格。

    建设用地、耕地、园地、林地、草地价格评估中的剩余法，海域价格评估中的假设开发法等归属此技术路径。

5.4 重置成本模拟分析路径

    基于贡献原则,按照重置成本，模拟、分析待估对象取得与开发过程中所耗费的各项客观费用，加上客观的利润、利息、应缴纳的税费，以及客观存在的增值收益等，并进行必要的修正调整，以此估算待估对象的价格。

    建设用地、耕地、园地、林地、草地、海域、无居民海岛价格评估中的成本逼近法，矿业权评估中的勘查成本效用法等归属此技术路径。

5.5 价格或费用标准修正调整路径

    基于替代原则，依据自然资源政府公示价格、自然资源使用金征收标准等，在充分对比分析待估对象与参照标准在内涵、影响因素等方面差异的基础上，经综合修正调整，估算待估对象价格。

    各类土地资源价格评估中的公示地价修正法（基准地价系数修正法、标定地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法等），海域价格评估中的海域基准价系数修正法，无居民海岛价格评估中的使用权出让最低价系数修正法，矿业权评估中的基准价因素调整法等归属此技术路径。

6 价格内涵的界定

6.1 一般要求

    ——自然资源价格评估应明确界定价格内涵。

    ——对于含有一种以上自然资源类型的客观对象进行整体评估时，根据需要，可分别界定或整体界定自然资源价格内涵。

    ——对于特定区域内某类自然资源的整体客观状况，宜按照该类自然资源在区域内的代表性、一般性特征界定其价格内涵。

6.2 价格内涵的基本要素

    评估中的价格内涵包括自然资源的价格种类，价格对应的市场特征、权利类型、权利期限，自然资源的开发利用特征及其限定条件，以及对应的估价期日等基本要素。微信公众号：估价师平台

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