花开丽园 估价师平台 3天前
此篇土地估价报告评审标准，估价师平台曾在2019年第一时间发布（土地估价报告评审标准（最新修订版））。应诸多网友给公众号留言的要求：今天重发土地估价师报告评审标准如下：
本评审标准在修订过程中，尽管考虑了实际工作中可能会遇到的各种情况，建议了各种可能的应对方法，但本评审标准依然仅适用于在估价活动过程中最常见和最一般的情况，具体评审个案，根据估价对象及估价目的不同，评审人应结合工作经验，具体问题具体分析。
——估价师平台
评审标准见附件。本文比较长，适合收藏慢慢看。（文后记得点赞 收藏 ！）
法定评估业务中的《土地估价报告》，评审结果定性分“合格”和“不合格”两类，当出现以下情形，直接判定为“不合格”报告：
——缺少土地估价专业评估师签字或机构盖章（或使用合同章、报告专用章、财务章等代替），或签字土地估价专业评估师不在备案函名录内等；——基准地价成果与待估宗地的估价期日超6年，采用基准地价系数修正法；——未上传备案函且未在行政部门备案的（已备案的降0.5等）；——无充分理由仅采用一种评估方法评估，且未按《规程》要求附相关证明材料的。对直接评定为“不合格”的法定土地估价报告，仍需按定量评审要求进行评审，指出估价报告存在的问题。
重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期、电子备案号（含二维码）是否齐全。
电子备案号（含二维码）需另行生成，报告备案系统中查阅的报告是评估机构直接上传的报告，故若在系统直接评审仅需判断封面页是否有“电子备案编号”项目。
重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整。
估价目的必须表述准确、规范，说明委托方何种需要（如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等）、估价结果应用方向。出让评估需符合《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号，以下简称“4号文”）要求，有相关说明。
应说明评估依托的具体经济行为，说明不明确或没有说明的应扣分。出现评估目的与委托方真实需求或有关规定相矛盾、不适合的应扣分，如，将课税评估表述为处置或清算。
以下情形可以评定为五等以下：1.出现两个估价目的；2.估价标的不符合土地处分的有关规定或评估目的违反法律法规强制规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地却出现了相对应的评估目的。
重点审查：1.估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程和其他技术依据，委托方提供的资料，估价人员实地勘查资料等四类是否齐全，表述是否规范，涉及法律、法规、政策文件的，应注明文号、生效日期；2.政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。
应结合评估目的、评估假设、估价技术过程检查是否引用了特殊规定和标准以及有关权属证明，如有应列明。
一般情况下，估价期日与估价日期接近并与委托函一致。出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘过现场、在估价工作周期之间的某个时点，涉及财务记账的多数选择月末。对追溯性评估和预测性评估应给出相应说明。对于征收评估、因司法判决等对估价期日有特殊要求的应按规定确定估价期日并说明理由，否则应扣分。如委托方认为要求估价期日与常规不一致的，应充分说明理由，论证其合理性方可作为例外处理且不扣分。
重点审查：地价定义应符合国家法律法规、规程规范的规定并与评估目的相一致，土地使用权性质、年期，估价期日，价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等），实际与设定开发程度、用途、容积率等，以及设定理由；其他需要定义事项。
以下情形可以评定为五等以下：3个及以上缺项；或某项设定与估价结果不一致，如开发程度设定、容积率设定等。
重点审查：土地单价（尽可能分列楼面地价、地面单价等）、总价、大写、币种；估价结果一览表及相关说明和盖章。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。
根据“4号文”，出让地价的土地估价报告：1.涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准；2.在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。
1.前提条件和假设条件（1%）, 包括：估价依据的可靠性、市场的客观性、估价对象的用途设定、年期设定、估价期日设定等；
2.估价结果和估价报告使用的限制性（1%），包括：发生效力的法律依据、使用方向与限制条件、有效期、使用权及解释权、违规使用的法律责任；
3.对需要特殊说明的事项（3%），包括：资料来源及未经确认或无法确认的资料（如：无法实地确认的事项和评估中采用的地价指数修正）、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；估价对象的特殊性及特殊处理说明（如：设定了与证载用途不符或者设定的开发程度与估价期日实际开发程度不符）、其他说明（如：涉及抵押估价，应增加变现能力分析和风险提示说明等）。
以下情形可以评定为五等以下：有3个或以上漏项；前后矛盾、表述错误；某重要事项未予披露，如在押宗地评估、涉嫌闲置土地抵押评估。
4.对于划拨地价格、抵押评估价、快速变现价格和拍卖底价等的内涵和可能存在的风险应作出明确提示。
重点审查：1.是否有2名以上土地估价专业评估师亲笔签字；2.是否加盖机构公章；3.机构法定代表人或负责人签字或签章。
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三、第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析（14%）
重点审查的有关内容：针对性、准确性、完整性和逻辑关联性。
1.估价对象界定（1%）；重点说明具体范围（土地、房产、建筑物）、面积、用途、土地使用权人等。
2.土地登记状况（2%）：包括估价对象权属性质、来源（简述土地取得和流转过程）以及权属变更、位置、用途、面积、四至、土地级别等，已登记的说明土地登记证书号、土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等，未办理登记的（如出让项目）应说明理由；
3.土地权利状况（3%）：包括权属、权利、年期、他项权利，分析实际使用与证载状况是否一致；出让土地取得时间、出让价款、批准年期、已使用和剩余使用年期及合同约定宗地使用的事项说明等；详细说明估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等及相邻关系；
4.土地利用状况（1%）：现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率、产权状况等）；在建工程（规划设计及建设进度）；待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况、开发设计条件与规划的异同等）。
1.一般因素（1%）：有针对性地分析在估价期日时影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、不动产市场状况等。
2.区域因素（4%）：合理界定区域范围界，关注区域位置、基础设施和市政公用设施条件、环境条件、商服繁华情况、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象特点，全面而恰当；微观区位说明是否充分。
3.个别因素（2%）：主要考虑宗地自身条件（面积、形状、水文地质条件、工程地质条件、临路状况等）、最有效利用、个别开发程度等对地价的影响。
要求估价原则选择得当、完整，描述应规范、正确，与估价目的及估价方法相协调；阐述是否全面、贴切。根据“4号文”，除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，城镇建设用地使用权出让地价评估还需考虑价值主导原则、审慎原则、公开市场原则。
要求根据估价对象特点、估价目的和资料限制，恰当地选择估价方法，并充分阐述理由。
说明：《规程》要求选择适宜的两种以上评估方法。评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。
在估价方法与估价过程所占的50%权重中，用二种方法评估的，每种方法各占25分；用三种方法评估的，每种方法各占16.67分；用四种方法评估的，每种方法各占12.50分。一份报告涉及多宗地评估时，若某种方法运用了两次及以上，专家可只评审一次该方法的运用过程（需备注出评审的是哪一宗地），对于其他宗地运用该方法评估的过程，相似问题不再扣分，其他问题在“方法运用完整性”中予以考虑。
