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为提高河南省房地产估价技术水平，解决住宅估价中存在的疑难问题，我会委托河南宏基房地产评估测绘有限公司根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国资产评估法》等有关法律、法规，撰写了《河南省房地产估价技术指引之八——住宅估价中应注意的问题》，现予发布。自2022年1月1日起，在全省房地产估价活动中使用。住宅估价中本指引未涉及的遵照《房地产估价规范》执行。

附件：河南省房地产估价技术指引之八——住宅估价中应注意的问题

2021年12月30日

河南省房地产估价技术指引之八

——住宅估价中应注意的问题

住宅是房地产估价中最常见的估价对象，随着房地产法律、法规体系的逐步完善，住宅估价实务中存在的一些问题亟待改进。为提高住宅估价质量，降低估价技术风险，特制定本指引。

一、住宅估价方法选取及其运用

住宅估价宜选用比较法和收益法，楼面地价、利润率等难以确定的情况下不宜选用成本法。受市场客观条件限制选用成本法的，应根据具体情况慎重选取利润率。

（一）比较法运用中应注意的问题

1. 可比实例应当满足真实、价格内涵清晰、基本状况完整的需求。

2. 交易情况修正及楼层差价、规模调整等与市场价格密切相关的调整系数宜从房地产市场资料中分析取得；房屋使用年限或新旧程度因素调整系数，宜根据房屋使用年限与房地产价格的变化关系，采用适当的数学模型并经市场数据检验确定，或根据市场数据分析取得。

（二）收益法运用中应注意的问题

1. 具体估价方法选取

因预测住宅未来净收益存在较多不确定因素，且住宅收益水平不能客观反映其权益上的差异，同时，收益期结束建筑物价值折现不能体现住宅建设用地使用权期间届满后因自动续期而享有的权益价值。不宜选用全剩余寿命模式，宜选取持有加转售模式。

2. 持有期内年净收益测算

应当根据当前租金水平预测未来持有期内租金变化趋势，并关注租金内涵，依据租金内涵确定运营费用项目。

3. 期末转售价格测算

不应将其他估价方法测算结果作为确定期末转售价格的依据，宜根据预测的估价对象价格变化趋势或者同类房地产价格变化趋势结合估价对象使用年限的变化确定期末转售价格。在资本化率难以准确确定的情况下，慎用直接资本化法求取期末转售价格。 

二、设立居住权的住宅估价

（一）考虑居住权影响的估价可采用以下两种技术路线

1. 基于现时未设立居住权下价值调整思路

设立居住权住宅价格＝假设未设立居住权下的价格－居住权剩余期限内客观年净收益损失折现值之和

确定居住权剩余期限内客观年净收益损失，还应当考虑约定居住权年有偿使用金额及住宅使用中产生相关费用的负担情况。

2. 基于居住权期限届满房地产价值折现思路

设立居住权住宅价格＝居住权剩余期限内约定居住权年有偿使用净收益折现值之和＋居住权期限届满时房地产价值的折现值

确定居住权剩余期限内约定居住权年有偿使用净收益，应当根据约定居住权年有偿使用金额，并考虑住宅使用中产生相关费用的负担情况确定。无偿设立居住权的，约定居住权年有偿使用金额为零。未约定居住权期限的，宜根据居住权人年龄、健康状况等参照保险行业制定的“经验生命表”综合确定，对剩余居住权期限确定中存在的不确定性及对估价产生的影响应予以说明。

（二）不同估价目的下居住权影响的处理

1. 住宅转让、抵押、涉执房地产处置估价，应充分考虑居住权的影响，并在估价报告中详细披露居住权情况。

住宅抵押估价，应当在分析房地产的变现能力及风险提示中给予客观、充分的披露和说明。

涉执房地产处置估价，应当评估设立居住权下的价格（值），但除人民法院书面说明不考虑居住权之外。同时，应对居住权剩余期限内净收益变化或居住权期限届满住宅价格存在的不确定性予以说明提示。

2. 房屋征收估价，应与征收人充分沟通，建议不考虑居住权影响，由房屋所有权人处理原居住权问题，但应在报告中说明居住权设立情况。