城镇土地估价规程 GB/T 18508-2014（20141201）

《城镇土地估价规程》编号GB/T 18508-2014，于2014年7月24日经中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会联合发布，2014年12月1日施行。

城镇土地估价规程.pdf

引 言

随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求。《中华人民共和国物权法》的出台，加强了对不动产权利的保护，间接影响着市场与价格的形成机制；十八大以来，土地管理制度改革进一步明确了方向和要求。为与现行法律法规相衔接，规范和指导城镇土地价格评估专业技术，科学揭示土地权益价值，促进土地市场的培育与建设，对GB/T18508-2001进行修订，形成本标准。

本标准规定了我国城镇土地估价的术语和定义、总则、价格影响因素、主要估价方法、基准地价评估、宗地地价评估程序、不同用途土地价格评估、不同权利状态下土地价格评估。

本标准适用于城镇、独立工矿区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。

农村建设用地地价评估可参照本标准执行。

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规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T18507城镇土地分等定级规程

GB/T21010一2007土地利用现状分类

TD/T1001-2012地籍调查规程

TD/T1009-2007城市地价动态监测技术规范

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术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1 地价 land price在市场条件下形成的土地权利价格，包括在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。

无特殊说明下，指公开市场条件下形成的，一定年期建设用地使用权的权利价格，其空间内涵包括地表及地上、地下的一定范围，也可依据权属划分，单独界定为地下空间使用权或空中使用权价格。

3.2 公示地价 published price of land以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认、公布实施的地价。包括基准地价、标定地价、课税地价等。

3.3 基准地价 basic price of land在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

3.4 标定地价 standardized price of land政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。

3.5 课税地价 taxable price of land为课税需要，以基准地价、标定地价为基础测算，并由政府确定的，作为计税依据的土地价格。

3.6 土地估价 land price valuation土地估价师根据估价目的和待估土地状况，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分析影响地价因素的基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的价格进行估算和判定的行为。

3.7市场比较法 market comparison approach根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。

3.8 均质地域 homogenous region土地用途及利用条件基本一致的土地区域。

3.9 同一供需圈 same circle of supply and demand与待估宗地能形成替代关系，市场的供给与需求状况基本相同，地域条件一致或相似，并对待估宗地价格产生显著影响的区域。

3.10 相邻地区 adjoining areas与待估宗地用途空间紧邻的均质地域。

3.11 类似地区 similar areas与待估宗地所处地域相类似的、属同一供需圈的其他均质地域。

3.12 地价指数 land price index特定区域内，某一用途、某一时期的地价水平相对于某一基准日期地价水平的变动指数。

3.13 收益还原法 income capitalization approach将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

3.14 综合还原率 overall capitalization rate将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益还原为某一期日的不动产价格的比率。

3.15 土地还原率 land capitalization rate将土地产生的未来纯收益还原为某一期日的土地价格的比率。

3.16建筑物还原率 building capitalization rate将建筑物产生的未来纯收益还原为某一期日的建筑物价格的比率。

3.17 剩余法residual approach在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利

息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。

3.18 成本逼近法 cost approach以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。

3.19 土地取得费用 land acquisition costs为取得土地权利而支付的各项区域性客观费用。

3.20 征收补偿费用 land compensation征收土地和地上建筑物、构筑物及其他附着物所发生的区域性、客观补偿性费用之和。

3.21 土地开发费用land development costs为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项区域性客观费用。主要涉及宗地内外的土地开发投入费用。

3.22 土地增值 land value increment待估宗地因用途改变或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。

3.23 公示地价系数修正法 coefficient correction approach of published land price利用城镇基准地价（路线价）、标定地价等政府公示地价及其地价修正体系成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。

3.24 标准深度 standard depth随着土地与道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度。

3.25 里地线 standard depth line标准深度的连线。

3.26 标准宗地standard lot在均质区域内确定的，其深度、宽度、形状、用途、开发利用状况等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定，能够起示范及比较标准作用的宗地。

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总 则

4.1概述

土地估价工作旨在为加快形成统一开放、竞争有序的现代市场体系，发展要素市场，完善反映市场供求关系、资源稀缺程度的价格形成机制，保证土地权益在经济上的实现，促进正常交易，为全面、科学、合理地利用土地提供依据。

4.2技术体系与技术途径

4.2.1技术体系

土地估价技术分为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。宗地地价评估以宗地个体为对象，选择适宜的估价方法，评估判定待估宗地的客观市场价值；区域地价评估以特定区域为对象，利用宗地评估方法和统计学方法，在对大量宗地地价样点统计分析处理的基础上，评估判定待估区域土地的平均市场价值。

土地估价主要技术方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法、级差收益测算确定法等。

4.2.2基准地价评估的技术途径

技术途径如下：

a）以土地定级（或根据影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，利用市场交易价格等资料评估基准地价；

b）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。

4.2.3宗地地价评估技术途径

利用调查的相关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法等方法评估宗地地价。

4.3估价技术原则4.3.1替代原则

土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。

4.3.2最有效利用原则

土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。

4.3.3预期收益原则

土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

4.3.4供需原则

土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

4.3.5贡献原则

不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。

4.4估价成果

4.4.1基准地价估价成果

估价成果如下：

a）基准地价评估报告：主要包括基准地价评估成果报告、技术报告及资料整理分析报告；

b）基准地价图：主要包括各用途基准地价成果图、样点地价图；

c）基准地价表：各级别各用途基准地价成果表、基准地价修正体系表（含修正系数表和修正因素指标说明表）。

4.4.2宗地地价估价成果

估价成果如下：

a）宗地估价报告；

b）宗地估价技术报告（评估工作底稿）。

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价格影响因素

5.1价格影响因素分类

城镇土地价格的影响因素包括：

a）一般因素；

b）区域因素；

c）个别因素。

5.2一般因素

指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地及住房制度与政策、土地利用规划及计划、国民和社会经济发展规划等。

5.3区域因素

指影响城镇内部区域之间地价水平的因素，主要包括繁华程度或集聚程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、规划及土地开发利用限制和自然条件等。

5.4个别因素

指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、规划及土地开发利用限制和宗地临街条件等。

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主要估价方法

6.1市场比较法

6.1.1基本公式

以市场比较法评估土地价格公式如式（1）所示：

P=PB×A×B×C×D×E…………（1）

式中

P—一待估宗地价格；

PB——比较实例价格；

A——待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；

B—待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；

C——待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；

D——待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；

E——待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数。

6.1.2程序

程序如下：

a）收集宗地交易实例；

b）确定比较实例；

c）建立价格可比基础；

d）进行交易情况修正；

e）进行估价期日修正；

f）进行区域因素修正；

g）进行个别因素修正；

h）进行使用年期等其他因素修正；

i）测算比准价格。

6.1.3收集宗地交易实例

资料收集范围包括地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及明确的价格内涵等。

6.1.4确定比较实例

比较实例数量应达到3个以上（含3个），且估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年。比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性；比较实例应为用途与待估宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例。

6.1.5建立价格可比基础

应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等方面对各比较案例的价格进行统一。

6.1.6交易情况修正

交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

交易行为中的特殊因素主要包括下列9种：

a）有利害关系人之间的交易；

b）急于出售或者购买情况下的交易；

c）受债权债务关系影响的交易；

d）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；

e）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；

f）相邻地块的合并交易；

g）特殊方式的交易；

h）交易税费非正常负担的交易；

i）其他非正常的交易。

综合考虑各特殊因素对地价的影响程度，确定宗地交易情况指数，交易情况修正公式见式（2）：

PE=P×EP/EE…………（2）

式中：

PE——交易情况修正后比较实例价格；

P——交易情况修正前比较实例价格；

EP——待估宗地交易情况指数；

EE——比较实例宗地交易情况指数。

6.1.7估价期日修正

估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格，通常用地价指数进行修正，修正公式见式（3）：

PE= P×Q/Q…………（3）

式中：

PE——估价期日修正后比较实例价格；

P——估价期日修正前比较实例价格；

Q——待估宗地估价期日地价指数；

Q——比较实例交易日地价指数。

地价指数的编制应符合TD/T1009-2007的有关要求。

6.1.8区域因素修正

区域因素修正是将比较实例在其外部区域条件下的价格调整为待估宗地外部区域条件下的价格。

区域因素修正的主要因子包括商服繁华程度、产业集聚程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、规划条件、土地使用限制等。

不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据待估宗地的用途确定。综合考虑区域因素中的各因子对地价的影响程度确定区域因素条件指数，修正公式见式（4）：

PE=P×DP/DE…………（4）式中：

PE——区域因素修正后比较实例价格；

P——区域因素修正前比较实例价格；

DP——待估宗地区域因素条件指数；

DE——比较实例宗地区城因素条件指数。

6.1.9个别因素修正

个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为待估宗地个体状况下的价格。

个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、容积率、其他规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据待估宗地的用途确定。综合考虑个别因素中的各因子对地价的影响程度确定个别因素条件指数，修正公式见式（5）：

PE=P×SP/SE…………（5）式中：

PE—一个别因素修正后比较实例价格；

P—一个别因素修正前比较实例价格；

SP——待估宗地个别因素条件指数；

SE——比较实例宗地个别因素条件指数。当容积率对地价影响较大时，应单独修正。

6.1.10土地使用年期修正

土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期，消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式见式（6）：

Pt=P×K…………（6）式中：

Pt——一年期修正后宗地价格；

P——年期修正前比较实例价格；

K——年期修正系数。见式（7）：

K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]…………（7）式中：

r——土地还原率；

m——待估宗地的使用年期；

n——比较实例的使用年期。

6.1.11其他因素修正

除进行上述修正外，经过充分调查和专家论证，还可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正。

6.1.12测算比准价格

根据经过上述各项比较修正后的比较实例价格，选择适用方法计算综合结果，作为比准价格，常用计算方法包括：

a）简单算术平均法；

b）加权算术平均法；

c）中位数法；

d）众数法。

6.1.13适用范围

市场比较法主要适用于地产市场发达，有充足可比实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地价格或土地租金外，还可用于其他估价方法中相关参数的求取。

6.2收益还原法

6.2.1基本公式

以收益还原法评估土地价格公式如式（8）和式（9）所示：

a）纯收益不变，且永续，各相关因素不变：

P=a/r…………（8）式中：

P——土地收益价格；

a——土地纯收益（或地租），每年不变；

r——土地还原率，固定且大于零。

b）纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变：

式中：

P、a、r含义同前；

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