因加装电梯后的房地产成交实例较少，但同小 区内往往有大量未安装电梯的房地产成交实例，如 何通过同小区内未安装电梯的房地产价值来求取 加装电梯后的房地产价值？首先要解决因加装电 梯带来的出资回报问题。在主要考虑出资分摊金额 的前提下，假设该房地产增值系数等于由加装电梯而导致的出资回报系数 Ki（i 代表不同楼层）。则 理论上 ：多层住宅加装电梯后的价值 = 多层住宅加装 电梯前的价值 ×（1+ 多层住宅加装电梯的出资回 报系数 Ki）。多层住宅加装电梯后，从使用角度看，除 1 楼 外，对其余楼层的住户都带来了出行的便利 ；从经济角度看，除 1 楼外，对其余楼层房地产的增值是 不言而喻的。同时，多层住宅加装电梯后往往受到 通风、采光、噪音等方面的负面影响，但顶层住户 在这些方面所受的负面影响几乎可以忽略不计。故 先求取顶层房屋的增益系数，并根据出资与回报成 正比的原则，进而推算其余楼层的增益系数，可得 到多层住宅加装电梯的出资回报系数。假定 ：（1）一楼住宅不因有无电梯而对其价格 产生影响 ；加装电梯的楼栋顶层已进行了防水隔热处理 （或平改坡等）；在这两个假定下，借鉴《上海市国有土地上 房屋征收评估技术规范（沪房规范〔2018〕6 号）》 规定的有、无电梯的楼层调整系数，通过下列表 达式，可较容易的得到加装电梯后的顶层增益系 数，即 ：加装电梯后顶层增益系数 = 顶层有电梯的楼 层调整系数 - 顶层无电梯的楼层调整系数。有了顶层增益系数表（见表 1），可根据出资 与回报成正比的原则推算出其他楼层的增益系数。上海市房屋管理局在总结各区加装电梯成功案 例的基础上，于 2021 年 1 月 18 日，公布了《既 有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资指导区间》， 按照“谁受益，谁出资”的原则，确定了具体加装 电梯分摊费用（见表 2）。在仅考虑加装电梯费用，不考虑后续产生的维 修费、保养费、电费、管理费和电梯更新等费用的前提下，取上海市房屋管理局公布的出资指导区间 中位数，结合上文多层住宅加装电梯后顶层增益系数表，根据出资与回报成正比的原则，将表 2 的各 楼层中位数占顶层中位数的比例乘以表 1，即可得 到多层住宅加装电梯的出资回报系数 Ki，即 ：结合实际情况，不同楼型的相同楼层，加装 电梯后的增益系数应当基本相同，且从表 3 可见， 由于平层入户和错层入户的出资金额差异不大， 故将两种入户方式的出资回报系数取算术平均值 进行合并，并对相同楼层的出资回报系数进行统 一，以表 2 为基础，通过如上逐一计算后可得到 表3：
某小区有大量未加装电梯的多层住宅成交案 例，通过比较法求出未加装电梯的 6 层楼型的 2 楼住宅单价为 5 万元 / ㎡和 6 楼单价 4.83 万元 / ㎡， 该小区采用平层入户的加装电梯入户方式，现欲求 取加装电梯后的 2 楼和 6 楼住宅单价。2 楼：5 万元 / ㎡ ×（1+1%）=5.05 万元 / ㎡；6 楼 ：4.83 万 元 / ㎡ ×（1+7.5%）=5.19 万元/㎡；则单套住宅建筑面积为 66 ㎡的 6 楼房地产加 装电梯前后的总价为 ：加装电梯前 ：4.83 万元 / ㎡ ×66 ㎡ =318.78 万元 ；加装电梯后 ：5.19 万元 / ㎡ ×66 ㎡ =342.54万元 ；可见加装电梯前后单套住宅总价相差 23.76 万 元（342.54-318.78），即因加装电梯为该套住宅带 来了 23.76 万的升值。这样的估价结果既考虑了出 资成本，又与实际电梯使用程度相关联。若将原始无电梯时的房地产价值视作成本，将 加装电梯带来的增值视作出资回报，则加装电梯后 的房地产价值应为两者相加之和。在同一幢楼内， 通过多层住宅加装电梯的出资回报系数 Ki 确定各 楼层加装电梯后的房地产价值后，便可得到多层住宅加装电梯后的楼层调整系数 Li。在有加装电梯 后的成交实例的情况下，不同楼层的房地产价值可 通过此系数快速求取。参照《上海市国有土地上房屋征收评估技术规 范（沪房规范〔2018〕6 号）》规定的上海市居住 房屋的楼层调整系数 Mi（无电梯），在此系数基 础上加上各层加装电梯后的出资回报系数 Ki（见 表 3）就等于新的楼层加装调整系数 Li。住宅加装电梯后的楼层调整系数 Li 为比较法 个别因素的调整提供了量化依据 ；亦为若干年后由 于规划征收房屋的需要，对加装电梯后的估价对象 进行征收补偿提供了参考依据。某小区加装电梯后的 6 层楼型的 2 楼住宅单 价为 5.08 万元 / ㎡，现求取同小区同楼型加装电梯后的 6 楼住宅单价。6 楼 ：5.08 万 元 / ㎡ ×（1+6%-3%）=5.23 万元 / ㎡。加装电梯不仅从实际使用角度为居民带来了出 行的便利，更从经济角度为其房地产带来了一定的 增值。通过出资回报系数和楼层调整系数，可对多 层住宅加装电梯后，不同楼型、不同楼层、不同可 比实例间进行较为灵活、简便、合理的估价。出资回报系数（Ki，表 3）主要解决的是同一 小区有、无加装电梯之间的估价；楼层调整系数（Li， 表 4）主要在参照无加装电梯的楼层调整系数基础 上，结合业主出资成本的回报等因素，解决加装电 梯后同一小区内各不同楼层间合理的调整系数。本 文以假定 1 楼住宅在加装电梯前、后价值未产生 变化为研究前提，实际上 1 楼住宅因加装电梯后， 导致其房屋的通风、采光受一定的影响，加上电梯 运行中的噪音污染，原本底层的出行便利优势因加 装电梯而减弱，原先 1 楼住宅的刚需人群，即老年 人或残疾群体不再选择 1 楼住宅，因而 1 楼住宅 在加装电梯后客观上有一定的价值减损，该问题有 待进一步研究。
