01增加了“存量住宅项目转化的共有产权住房项目”价格评估要求。

1、评估目的，增加1.3.2款：对京建发〔2021〕149号文件实施前已批准的存量住宅项目转化的共有产权住房项目进行销售，且未明确销售价格的，评估共有产权住房项目销售均价，为确定共有产权住房项目销售价格提供参考依据。

2、销售均价评估，增加2.6条第2款：存量住宅项目转化的共有产权住房项目销售均价确定时，还需考虑其收购成本、持有成本等。

3、同地段、同品质普通商品住房价格评估，增加3.5条第2款：存量现房住宅项目转化的共有产权住房项目，运用比较法进行同地段、同品质普通商品住房价格评估时，可比住宅小区实例宜选用存量现房普通商品住宅项目。

4、附则，增加6.1条：首都功能核心区对接安置房转化的共有产权住房项目，原则上只对首批次对接出售时的同地段、同品质普通商品住房价格及产权份额比例进行评估，后续批次的产权份额建议在申请式退租方案中统筹参照首批次结果确定。

02增加了“划拨土地上的存量住宅项目转化为共有产权住房”这一特殊项目类型涉及的价格评估规则。

增加2.8条两款规定：

1、划拨土地上的存量住宅项目转化为共有产权住房，评估其销售均价和同地段、同品质普通商品住房价格评估时，价格内涵应保持一致，土地性质均设定为划拨。需扣减的政府土地出让收益，可依据共有产权住房项目规划条件，按照共有产权住房出让楼面熟地价的25%确定。

2、共有产权住房出让楼面熟地价确定时，需兼顾效率和精度。当同时评估销售均价和同地段、同品质普通商品住房价格时，可采用成本法评估销售均价时的共有产权住房出让楼面熟地价；当销售均价已确定，只需评估同地段、同品质普通商品住房价格时，可按2.3.1要求参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）规定的比较法或成本逼近法，对共有产权住房出让楼面熟地价进行单独测算。

03补充了价格计算公式。

1、销售均价评估，补充了“房地产重置成本”、“土地重置成本”和“建筑物重置成本”计算公式：

房地产重置成本=土地成本+建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

土地重置成本=土地取得成本+土地取得税费+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

建筑物重置成本=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

2、同地段、同品质普通商品住房价格评估，补充了“可比住宅小区标准房地产比较价格”“共有产权住房项目同地段、同品质普通商品住房价格”计算公式：

可比住宅小区标准房地产比较价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

共有产权住房项目同地段、同品质普通商品住房价格=可比住宅小区标准房地产比较价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

04明确了销售均价评估时的所依据的“规划条件”内容。

销售均价依据共有产权住房项目的规划条件等进行评估。新建共有产权住房项目，其规划条件主要包括建设项目规划条件、规划综合实施方案、“多规合一”协同平台审核意见的函等详细规划；转化的共有产权住房项目，其规划条件主要包括建设工程规划设计方案、建设工程规划许可证等。

05明确了销售均价评估时的“土地取得成本”测算要求。

土地成本是在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润，具体应包括土地取得成本和土地取得税费。土地取得成本可参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）规定的比较法或成本逼近法，通过评估共有产权住房的楼面熟地价确定。

1、有充足的可比土地交易实例时，应采用比较法，在可比区域内选取不少于三个土地出让已成交的共有产权住房项目土地成交价格实例，进行比较修正后，确定共有产权住房的楼面熟地价。

当所采用的共有产权住房项目土地交易实例与所评估的共有产权住房项目存在用地性质差异时，应进行相应修正或通过建立可比基础的方式将价格内涵进行统一。

参照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）的规定，土地交易实例的修正幅度不能超过30％，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）／实例价格≤30％；各实例修正后的比准价格之间相差不能超过40％，即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40％，对超过40％的，应另选实例予以替换。

2、当可比土地交易实例不足时，应采用成本逼近法评估确定共有产权住房的楼面熟地价。

09删除了“共有产权住房回购价格评估”内容。

按照《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）规定：回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。该规定与北京市经济适用住房、限价商品住房回购价格确定规则一致。考虑到与既有政策和操作方式的衔接，删除了“共有产权住房回购价格评估”内容。