花开丽园 估价师平台 2021-12-14 16:07

2.3.3假设开发法

这种方法多半用于待修缮的古建筑价值评估，大的思路是修缮完成后的古建筑价值减去修缮成本。从理论上讲，假设开发法是成本法的倒算，而且在使用假设开发法去评估古建筑时，修缮完成后的古建筑价值的确定和修缮成本的确定使我们又回归到了前述比较法和成本法。在使用假设开发法对修缮古建筑的评估过程中，我们还要考虑到还原历史原貌的问题，不能人为的改变该古建筑原来存在的古环境。这样也使得在针对不同的项目时，我们在建安成本的确定上还要仔细斟酌。

2.3.4收益法

现存的古建筑中有许多用做博物馆、旅游景点、书院茶楼、文化会所等商业经营性物业，并具有相应的收益能力。对于有收益或有潜在收益的古建筑房地产，可以采用收益法进行评估。

在对古建筑用做商业物业的评估中，我们认为古建筑的收益是其单纯房地产价值、文化价值和艺术价值共同作用而产生的收益，不必刻意去剥离，除非要单独评估其中的某一种价值。而且这种整体的收益正是我们能捕捉到的最真实反映古建筑价值的市场信息，刻意剥离反而容易产生较大偏差。反而报酬率是较难从市场上直接得到的，我们认为可以采用累加法或插入法，但通常来说古建筑的投资风险较普通房地产要高，其报酬率也应该有很大不同。

关于收益年限，要视古建筑的维护保养情况而定。一般古建筑只要保养得当，可以有百余年甚至千余年的寿命，且年代越长的古建筑其经济价值越高。因此在采用收益法时可以将收益年限视为无限年。

2.3.5借鉴无形资产评估方法开展对古建筑的评估

以上所述的各种评估方法中，共同指向了一个焦点问题，即依附于古建筑的文化价值和艺术价值。无疑，这也是造成古建筑难以采用普通房地产评估方法去操作的真正原因所在。考虑无形资产的价值体现在无形资产所拥有的超额获利能力，这一点与古建筑的文化和艺术所带来的超额获利能力极为相似。所以对于古建筑的文化和艺术价值，可以参照资产评估中的无形资产评估方法去进行操作，其中用收益法评估无形资产价值中的分成率法和要素贡献法有较大的参考意义。