北京估价师协会 2021-11-24 12:04

各会员机构：

为规范企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估工作，依据《城镇土地估价规程》，结合北京市收储评估实际情况，对《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》（北估秘〔2018〕004号）成本逼近法中土地取得费，选用同区域或类似区域内三个（含）以上经审定后的土地一级开发项目的成本数据的应用，做了进一步《说明》。

《说明》已向北京市土地整理储备中心进行备案，现向全行业发布，供参考执行。

 附件：关于《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》应用的有关说明

                北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会

                           二〇二一年一月十四日

关于《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》应用的有关说明

为规范企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估工作，依据《城镇土地估价规程》，结合北京市收储评估实际情况，现将《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》（北估秘〔2018〕004号）成本逼近法中土地取得费，选用同区域或类似区域内三个（含）以上经审定后的土地一级开发项目的成本数据的应用，进一步说明如下：

一、成本数据选择

1、可优先选择经审定的三年之内正常开发的土地一级开发项目成本数据。

2、同区域或类似区域原则。在供需圈的基础上，优先选择同一行政区内三个（含）以上经审定后的土地一级开发项目案例，若无法满足，可适当扩大到相邻行政区内选择，也可在同一圈层区域（首都功能核心区、中心城区、北京城市副中心、多点、生态涵养区）进行选择。

3、同用途基准地价级别优先原则。满足上述选择原则的基础上，优先选择同用途基准地价级别内的项目。

4、成本数据为项目名称、项目位置、项目土地面积（集体土地面积、国有土地面积）、征地费用、拆迁费用、实物还建（占地面积、建筑规模、房屋用途）、审定日期等其他可能影响价格的特殊约定事项。

二、征地费用调整

土地一级开发项目中有实物还建的，应进行价值评估，评估值应纳入项目的征地费用中。

还建物业价值评估时点为项目成本审定时点，评估方法宜采用成本法，其中土地取得成本采用基准地价系数修正法。

三、项目土地面积确定

项目土地面积为一级开发项目的总用地面积，可依据北京市规划和自然资源委员会建设项目规划条件（土地储备前期整理）确定，不含代拆面积。

四、项目成本审定时点确定

项目成本审定时点为项目最近一次成本预审会时间。

五、估价期日修正

将一级开发项目审定日期的价格修正到估价期日的价格。估价期日修正系数建议参考北京市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率，并结合项目所在区域市场情况确定。

六、因素修正

区域因素、个别因素结合项目的具体情况确定。

七、其他

本说明自2021年1月13日实施，有效期与《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》（北估秘〔2018〕004号）一致。本说明由北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会负责解释。