工业用地17个基础知识（二）

发布时间：2021-09-14 09:12

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工业用地建筑系数

建筑系数即使用面积占建筑面积的比例「建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%」。

《工业项目建设用地控制指标》规定，一般性行业建筑系数至少要达到40%（及以上），化工制造、金属冶炼等个别行业可以放宽到30%（及以上）。

闲置土地如何处理

根据《闲置土地处置办法》第十四条，由于企业原因导致的闲置：

① 未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。

② 未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

但在实际操作中，政府对收回闲置土地态度非常谨慎，处理方式也以灵活处置为主，包括勒令企业限期开发建设、用地置换等，反复整改无效后才会考虑收回土地。

由于政府原因导致的闲置，根据《闲置土地处置办法》第十二条规定，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

① 延长动工开发期限，签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。

② 按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。

③ 由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。

④ 协议有偿收回国有建设用地使用权。

5、置换置换其它价值相当、用途相同的土地。

工业用地拆迁可能有哪些补偿

① 土地补偿：补偿标准由各地根据当地工业地价自主制定。

② 奖励性补偿：对积极响应拆迁或主动放弃一些权利的企业给予一定的奖励性补偿。

③ 厂房重置成新价：厂房重置后再建所需金额（包括不可移动的装修附属物、机器设备等）。

④ 停产停业损失费：企业（预期）利润损失、违约损失、财务成本（成本利息）等。

⑤ 搬迁运输补偿费。

⑥ 其他额外约定的补偿。

工业用地能抵押贷款吗

工业用地属不动产抵押中土地的一种，根据工业用地的分类和土地所有权，可以申请银行贷款。

贷款具体金额，银行会对土地使用权价值及地上的建筑物进行估价得出。

但有一点需要注意，若土地是集体所有，银行一般只评估厂房建筑物价值，土地价值可能不算在内。

土地使用期满怎么办

我国土地有偿使用制度建立于上世纪90年代，多数土地按照法定最高年期出让。

目前，我国大部分地区尚未遇到土地使用权到期问题，对使用期限届满后是否续期、如何续期，均由地方自主决策，国家暂无统一的规定。

工业用地产权能否分割

目前没有任何一部法律法规明确给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割，在实际操作中主要以地方政府的意愿为主。

一般来说，一线城市对工业地产分割销售多采取限制措施，而二三线城市对此相对开放。

工业用地能不能盖住宅

《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

因此工业用地上盖住宅属于明显的违法行为，所建的住宅也是非法建筑。若政府追究，开发商可能面临补缴出让金、交还土地使用权、罚款等处罚。

（来源：慧招网）