法院未提供土地规划资料，土地估价师自设土地用途及容积率出具评估报告，被判提供虚假证明文件罪（一）

发布时间：2021-07-07 15:51

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七色球 5月31日

近日，看到中国裁判文书网公布了一份湖北省武汉市中级人民法院刑事裁定书，土地估价师在法院委托拍卖评估项目中，法院未提供土地规划资料，土地估价师自设土地用途及容积率出具评估报告，被判提供虚假证明文件罪。

原公诉机关湖北省武汉市洪山区人民检察院。

上诉人（原审被告人）黄志宏，男，1975年6月2日出生，汉族，大学文化程度，武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司土地估价师，住湖北省武汉市江汉区。因涉嫌犯提供虚假证明文件罪，于2019年7月13日被刑事拘留，因涉嫌犯出具证明文件重大失实罪，于同年7月30日被逮捕。现羁押于武汉市洪山区看守所。

原审被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司，工商注册号420102000096781，地址：武汉市江岸区二七路342号。法定代表人贾莉，系该公司总经理。

诉讼代表人张子强，男，1978年9月14日出生，武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司业务经理。

原审被告人贾莉，女，1974年12月26日出生，汉族，大学文化程度，武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司法定代表人，住湖北省武汉市汉阳区。因涉嫌犯提供虚假证明文件罪，于2019年7月13日被刑事拘留，因涉嫌犯出具证明文件重大失实罪，于同年7月30日被逮捕。现已取保候审。

湖北省武汉市洪山区人民法院审理湖北省武汉市洪山区人民检察院指控原审被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司、被告人黄志宏、贾莉犯提供虚假证明文件罪一案，适用刑事案件普通程序，于2020年8月20日作出（2019）鄂0111刑初1555号刑事判决。原审被告人黄志宏不服，提出上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，讯问被告人，认为事实清楚，决定不开庭审理。现已审理终结。

案情：

原审判决认定，2014年8月，被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司，通过武汉光谷联合产权交易所经摇号指定，受武汉市中级人民法院委托，对星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司名下位于本市硚口区古田二路北特一号地块的土地使用权价值进行评估。武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司指派被告人黄志宏具体负责该项目评估。在评估过程中，被告人黄志宏违反城市土地估价基本原则和程序，未严格履行评估职责，在明知缺乏评估必要的规划条件下，未经委托方授权，采取将土地用途设定为住宅用地，容积率设定为2.0的方式进行评估。被告人贾莉作为该评估公司主管人员，明知黄志宏采取上述评估方法，未经审核即同意，于2014年9月15日对该地块出具评估报告书，评估土地总价为人民币5778.57万元，明显低于市场价格。2015年2月，湖北省武汉市中级人民法院以该评估价格作为保底价对该地块公开拍卖,武汉时代天宇置业有限公司以5798.57万元拍得该土地。2016年6月，经武汉市土地交易中心委托评估后，以评估价21300.70万元为武汉市时代天宇置业有限公司办理过户手续。2018年8月27日，经湖北省武汉市中级人民法院委托评估，估价基准日为2014年8月5日，该土地使用权市场价格为人民币19231.83万元。2018年12月29日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01执监9号执行裁定书，撤销对位于武汉市硚口区古田二路北特一号土地使用权的网络司法拍卖。

被告人贾莉、黄志宏于2019年7月12日被抓获归案。

原审认定上述事实，有公安机关出具的抓获、破案经过；指定管辖决定书；书证；证人证言；被告人的供述等证据证实。

一审判决：

原审认为：被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司作为资产评估的中介组织，被告人贾莉作为该公司主管人员，被告人黄志宏作为直接责任人，在承担资产评估活动中，故意提供虚假证明文件，情节严重，其行为均已构成提供虚假证明文件罪，属单位犯罪。被告人贾莉归案后如实供述上述事实，当庭自愿认罪,依法可以从轻处罚。依照《中华人民共和国刑法》第二百二十九条，第二百三十一条，第二十五条第一款，第三十条，第三十一条，第五十二条，第五十三条，第六十七条第三款的规定，以被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司犯提供虚假证明文件罪，判处罚金人民币二十万元（罚金已缴纳)；被告人贾莉犯提供虚假证明文件罪，判处有期徒刑一年三个月，并处罚金人民币三万元；被告人黄志宏犯提供虚假证明文件罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币三万元。

上诉：

上诉人黄志宏上诉称，部分事实不属实，如“未经委托方同意”不是事实，对评估异议的回复阶段，出具的评估报告未发生法律效力，异议书中对相关问题已经披露得很详细，而委托方仍使用了报告，是委托方以实践行为表示了对评估报告的书面认可；在主观上不是故意为之；定性不准确，应以出具证明文件重大失实罪量刑，量刑过重。

二审查实：

经审理查明，2014年8月，原审被告单位武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司，通过武汉光谷联合产权交易所经摇号指定，受武汉市中级人民法院委托，对星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司名下位于本市硚口区古田二路北特一号地块的土地使用权价值进行评估。武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司指派上诉人黄志宏具体负责该项目评估。在评估过程中，黄志宏未严格履行评估职责，在明知缺乏评估必要的规划条件下，未经委托方授权，采取将土地用途设定为住宅用地，容积率设定为2.0的方式进行评估。原审被告人贾莉作为该评估公司主管人员，明知黄志宏采取上述评估方法不符合相关规定，未经审核即同意。

武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司于2014年9月15日对该地块出具评估报告书，评估土地总价为人民币（以下币种同）5778.57万元。2015年2月，武汉市中级人民法院以该评估价格作为保底价对该地块公开拍卖,武汉时代天宇置业有限公司以5798.57万元拍得该宗地。该宗地于2016年6月28日以评估价21300.70万元的价款登记在武汉市时代天宇置业有限公司名下。武汉市中级人民法院于2018年8月27日再次委托评估，以2014年8月5日为基准日，该宗地的市场价格为19231.83万元。武汉市中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）鄂01执监9号执行裁定书，撤销对位于武汉市硚口区古田二路北特一号土地使用权的网络司法拍卖。

上诉人黄志宏、原审被告人贾莉于2019年7月12日被抓获归案。

认定上述事实，有经一审庭审举证、质证的下列证据予以证实。

（一）武汉市人民检察院出具抓获、破案经过证明：上诉人黄志宏及原审被告人贾莉均被抓获归案。

（二）指定管辖决定书证明：武汉市中级人民法院经审查决定将本案指定武汉市洪山区人民法院审理。

（三）书证

书证、证人证言略

上诉人、原审被告人的供述

1.上诉人黄志宏的供述：我在2006年10月份到武汉华汉房地产评估咨询有限公司工作，2008年左右，我入股了几万元作为公司增资，成了公司的股东。2014年7月份，武汉市中级人民法院委托光谷联交所通过摇号确定华汉评估公司作为评估机构对古田二路北特一号土地使用权进行评估。徐某从联交所拿回的材料有摇号通知书、评估委托书、转办单和土地证、宗地图。当时我发现缺少评估需要的土地规划条件，就让徐某和法院联系，让法院提供土地规划条件。徐某和法院承办人联系后告诉我没有其他的材料。我就让徐某和法院再次联系，让他们派人和我们公司一起去硚口区规划局调取相应的土地规划材料。之后，这个案件就一直放着等土地的规划条件。在评估过程中，我没有直接和法官联系过，都是通过徐某电话联系的，也没有通过书面要求委托方提供。

8月份的一天，我和助理马某、联系人徐某，还有农行的李斌到古田二路北特一号土地进行了现场踏勘，当时法院和星辉公司的人没有到场。本次踏勘中星辉公司没有人到场，我也没有机会询问土地的基本情况。踏勘之后，我继续在等法院的资料直到委托期限快到期。徐某催我快点出报告。我说土地没有规划资料没法出报告，不行的话就退案。但徐某说这是光谷联交所摇号的评估项目，农行已经把评估费交了。考虑到接业务不容易，而且徐某还跟我说过，农行的人和她打招呼说不要把这块地评高了，不然不好卖。于是我就没有按规定开展调查，收集资料，而是采取设定的方法出具了评估报告。我当时的依据是《房地产估价规范》里的一条，对土地用途不明的土地，可以根据周边的规划情况，进行设定。当时在规划官网上查询不到这块地的具体规划用途。综合周边的土地都是建的住宅小区，我就设定评估对象土地用途为住宅用地，设定容积率为2010年武汉市住宅用地平均容积率2.0。没有法律规定可以在土地评估的报告中引用《房地产评估规范》的条款，《城镇土地估价规程》中也没有规定对用途不明的土地可以设定土地用途、规划条件来进行评估。擅自设定假设条件对估价对象进行评估违反了《行为准则》中禁止土地估价师逾越合法性原则。这份评估报告的一审是我自审，二审是苏某，三审是贾莉审的。我不清楚贾莉是否审核了我的报告，按照规定是要看的。当时，我和贾莉、张子强、苏某一起开会讨论了这个评估项目。我向他们介绍土地现有的资料和土地周边的情况，由我提议，并经我们四个人讨论决定，假设土地用途为住宅，容积率为2.0对土地进行评估，并在评估报告中载明，如果实际情况与报告是不符的，报告可以根据实际情况做出相应调整。苏某和张子强有没有提出质疑或反对意见我不记得了，贾莉当时说法院不提供材料也只能按照我提出的评估思路评出评估结果。

最终，我以这种设定的方式出具了评估报告，评估价值为5770余万元。出具评估报告之后，星辉公司提出了评估异议，并随异议书移送了《项目分析报告》。我收到材料之后，认为星辉公司提供的“项目规划设计方案”和“项目评估分析报告”是对该地块开发的预测分析，不是政府规划批准的法律法规文件，所以我只做了异议回函回复星辉公司，如果星辉公司能够提供合法的土地规划条件，我公司可以对评估报告做出相应调整。后来，异议回函通过光谷联交所送交了武汉中级人民法院，我的回复没有下文，我也没有问过法院的相关人员异议的结果。我当时选择的是搭配使用市场比较法和基准地价修正法，都是偏低的评估方式，是想保守评估，不是想刻意低评。我知道这份评估报告是法院的司法委托，评估结果要用于法院的强制执行时确定拍卖保留底价，知道这份报告被使用之后可能导致被执行人的财产被低价处置，损害被执行人的利益。

2.原审被告人贾莉的供述：我是武汉华汉房地产评估咨询有限公司的法人和总经理。我的股份占百分之六十七，邓文占百分之十四，黄志宏占百分之六，张子强占百分之十二。我管理全盘，黄志宏管技术，张子强管业务。司法鉴定这一块主要是黄志宏在负责。司法鉴定项目中，评估师看完现场之后，确定技术思路，然后撰写评估的初稿，初稿到黄志宏那里初审，然后再到质量信息部审核，审核完就打印，然后有盖章岗的专人盖章，提供给法院法官。

司法鉴定这一块的评估法院是做司法拍卖用，我们的评估价就是拍卖的底价。这个项目的主要负责人是黄志宏，现场勘察也是黄志宏做的，初稿也是黄志宏拿出来的，这份评估的底稿上有黄志宏的签名，至于最终报告上没有他的名字我也不清楚。张子强参与，苏某审核。我没有看过古田二路北特一号的初稿。这个项目的评估报告上有我的签章是因为我们公司规定评估报告都要盖我的私章，当时我的章子是由盖章岗保管。根据国家规定，报告盖章就需要对报告负责，我不进行审核的确没有尽到相关的责任。

这个项目当时法院只提供了一个土地证，没有提供用地规划条件。黄志宏通过电话找法官要了用地规划条件，但没有以书面函的形式委托法院对土地规划条件进行调查。用地规划条件上面记载有的土地性质、用途及容积率是土地评估的必要参数。我们要调取用地规划条件只能向法官要，或者是法官陪同一起去规划局调取。黄志宏说他向法院提出了要求，但是法院没有回应。报告上的土地用途是黄志宏看了周边的土地使用现状都是住宅，所以这块地我们就设定为住宅用地。报告上的容积率2.0是黄志宏确定的，是按照武汉市基准地价对应的平均容积率设定的容积率。在未能要到资料，特别是缺少容积率这个参数的情况下，我们应该终止这个评估。不终止退案是因为，我们也做过资料不全的法律评估，没有出过问题，而且我们认为评估不正确的情况下，法院和当事人也会提出异议。之后我们确实也收到了星辉公司的异议书，接到异议后我没有调取初稿来看，是黄志宏进行了回复要规划条件。之后黄志宏与法官如何对接我不清楚。这个案子在出具报告的最后期限那一天下午，黄志宏和我汇报说这份项目缺少用地规划条件，容积率为设定，在提交审核前要进行集体讨论。我就召集了张子强、苏某、黄志宏在我的办公室进行讨论。黄志宏说这块地的用途是综合用地，我们没有收集到用地规划条件，缺乏容积率指标，对此他收集了周边房地产项目的资料，按照武汉市基准地价设定了2.0的容积率，评估出楼面单价及这块地的总价值，请大家表态这个报告是否能出。张子强是参与评估师，他说设定容积率是有问题的，苏某也认为设定容积率有问题，但从技术思路上来说也是可行的。黄志宏说还是想争取做成这个案子，而且也是为了推进案件的顺利进展。张子强说以经验判断这个报告会送交当事人提异议，即使资料不全他们补充了资料我们还可以再次修订。苏某表示没有意见。之后我说没有容积率是个问题，但根据房地产规范和土地相关规程，设定是可行的，做这个项目也是为了推进法院的工作进展，只要我们在报告里说清楚了，那我同意出具报告。当时有没有讨论土地用途的问题我没有印象了。

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