合规学院

发布时间: 20-12-0913:34北京新橙长科技有限公司官方账号,法律领域创作者

商业房地产租赁作为解决商业性经营活动所需场地的重要途径，是营商环境的重要组成部分。本文拟对近五年来北京地区以判决方式审理结案的商业房地产租赁纠纷案件情况进行梳理分析。

根据商业房地产租赁纠纷案件的性质，同时出于研究针对性与便利性的考虑，本文在纠纷、合同纠纷两个案由之下，对拟研究案件的范围进行了如下限定：

纠纷类型，为商业场所租赁，即商业经营场所租赁，因该类场所主要用于从事商业性经营活动，主要为办公用房、商铺等商业用房及厂房等部分工业用房，故不包括居住用房、军产等非经营性用房。纠纷涉及的主体方面，至少一方当事人为法人组织，包括公司、合伙企业、事业单位等。纠纷诉诸的范围上，主要选取北京中级法院审结及其所辖基层法院审理的，以判决方式结案的案件。

商业房地产租赁纠纷案件审判的基本情况

一、案件数量

据 2020 年 7 月份 Alpha 系统显示，北京地区 2015 至 2019 年五年内审结的商业房地产租赁纠纷案件一审案件，从 2015 年的 1231 件上升至 2019 年的 2903 件，年平均增长幅度为 34%；二审案件，从 2015 年的 493 件上升至 2019 年的 1098 件，年平均增长幅度为 30%；一审案件的上诉率 2016 年最高，达 60%，2017 年最低，达 23%，其余年度一般在 30%~40% 之间，具体见下图。

出现上述现象主要是由于在市场经济环境的带动下，商业房地产租赁活动愈加频繁，商业房地产租赁合同引发的法律纠纷也在增多，纠纷发生的原因也越来越复杂化、多元化，并涉及到商业经营活动中的各个方面。

二、区域分布

对近五年来，北京基层法院审结的案件进行统计后发现，朝阳、海淀、丰台的结案数接近 5000 件，占基层法院总案件数量的 50%。而年平均增长超过 50%的区有四个，分别为大兴、顺义、房山、通州，而远郊区县门头沟、密云、怀柔、平谷、延庆近几年来案件数量上较少，年平均增长幅度也呈现下降趋势，具体见下图。

上述特点的出现，主要是与案件性质、城区面积及北京的城市化进程有关。案件数量最多的三个区朝阳、海淀、丰台相对于东城、西城，占地面积较为广阔、辖区法院受理的商业房地产租赁纠纷案件的基数较大有关。其次，近年来，北京向周边远郊区域推进城市化进程，区域市场交易矛盾多发，导致商业房地产租赁纠纷增长迅猛。

接下来，将进一步对已经审结的商业房地产租赁纠纷案件，其中以 2019 年北京中级人民法院以判决方式结案的二审案件，进行统计分析。

商业地产租赁合同效力认定

一、商业地产租赁合同无效或部分无效的基本情形及影响因素

在商业地产租赁案件中，约 8% 左右的案件，涉及到房屋租赁合同是否有效的争议。法院认定该争议的主要法律依据是《合同法》第 52 条、《最高人民法院关于审理城镇纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第 1 条和第 2 条。

导致合同无效的主要因素为出租人在一审法庭辩论终结前，没有取得或者无法提供建设工程规划许可证，其次为当事人恶意串通、欺诈、擅自转租导致租赁合同无效的情况，但在案件总量中占比较小。

除此之外，合同当事人以其他理由，包括案涉房屋用途与实际用途不一致、案涉房屋的土地用途与实际用途不一致、当事人对合同约定标的无权处分等理由，诉请认定合同无效的，法院一般不予支持。

在北京市职工服务中心与北京美廉美公司案件（案件号（2019）京 02 民终 1531 号）中，出租人以其不是合同约定的标的物的所有权人，请求确认合同无效，法院以不构成《合同法》 52 条法定的合同无效情形，而驳回了。

在认定合同无效的案件中，约一半的案件，是由法院依职权主动认定。其余案件主要由承租人主动提起相关诉讼，诉讼理由与下文中承租人提起诉讼的缘由类似。但也有少部分案件是由出租人提起，其提起诉讼的一般情形为案涉房屋遇到拆迁，出租人希望承租人腾房。

二、因无法取得或无法提供建设工程规划许可证的争议

因没有取得或者无法提供建设工程规划许可证而涉及合同无效争议的案件中，案涉房屋的土地性质以农村集体土地居多。

案件的分布主要集中在大兴、昌平、朝阳、通州，而东城、西城、延庆、平谷、密云等核心城区和远郊区县涉及类似案件较少。详见下图。

近三年来，北京为了缓解人口与土地的不平衡、建设世界级城市，一直致力于城市外围发展、推进郊区新城建设、消除城乡二元结构的城市化推进规划。朝阳、昌平、大兴、顺义和通州是近年来城市化推进的重点区域，而成为类似争议爆发的主要区域，也在情理之中。具体见下图：

三、合同无效后的过错责任认定原则

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法院在认定合同无效的过错责任时，一般综合考虑租赁房屋的产权状态、当事人对房屋的认知情况、承租人是否尽到注意义务、出租人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形，对双方过错责任进行综合认定。

在大部分案件中，法院以出租人明知涉案房屋缺乏相应的规划手续，仍将其出租，而认定出租人承担主要过错责任；而作为承租人，未对涉案房屋的规划审批情况尽到充分了解的审慎义务，而认定承租人承担次要责任。责任比例根据案件的具体情况会略有不同，以 7:3 或 6:4 较为常见。

需要说明的是，如果承租人在合同订立过程中已尽到相应注意义务或者明知合同无效情形仍然承租房屋的，法院一般认定前者无需承担责任而后者承担同等过错责任。对于后者，不仅明知案涉房屋性质而且已经将房屋实际用于生产或者经营。在此情形下，法院一般认定承租人承担主要过错。

新创公司纠纷案件（案件号（2019）京 03 民终 5166 号）即属于此种情形。因案涉房屋没有取得建设工程规划许可证而导致合同无效，法院认定的过错责任比例为：

出租人 20%，承租人 80%。该案中，法院认定的理由如下：

承租人签订合同时，明知案涉房屋没有产权证；承租人在案涉房屋地址上进行了工商注册；案涉房屋无产权证，但并不影响承租人的正常经营；承租人在其发给出租人的《解除合同》中，自认提前解除合同系其自身战略调整。

出租人提起诉讼的原因及承租人的相应抗辩

出租人提起诉讼的案件（包含本诉与反诉）中，纠纷情形主要包括四种，具体情形如下：

一、承租人拖欠租金或占有使用费

承租人拖欠租金，占比约为 60%。支付租金作为承租人的主要义务，承租双方一般会约定解除权。大部分案件中，出租人起诉至法院前，已经向承租人发送《解除函》。

合同解除后，仍占有房屋或者没有办理房屋交接手续的，会一并要求承租人支付租金及占有使用费。这类案件中往往同时伴随着承租人拖欠物业管理费、水、电、煤气费等其他费用的情况。

对此，承租人的抗辩理由主要有以下几类：

一是合同目的不能实现，主要是案涉房屋因为无法办理相关行政手续、或者停电、停水、停暖而导致不能正常营业；

二是涉案房屋存在一定瑕疵，如影响正常使用的质量瑕疵，或者不符合约定的交付瑕疵，比如存在消防隐患、面积不符合约定等；

三是是当事人之间存在其他经济往来或款项支付争议，如双方存在合作经营协议等；

四是诉讼时效。在此类案件中，以后两项事由抗辩的较少。

通过出租房屋，获得租金收益，是出租人的主要合同目的。即支付租金，是承租人的主要义务。承租人以前两项事由抗辩时，一旦合同有明确的约定或是承租人抗辩的理由确是影响承租人实现合同目的主要原因，法院一般予以支持。

以消防隐患这一抗辩理由为例。在万福金安公司与天竺公司案中（案件号（2019）京 03 民终 5045 号），因政府开展消防安全隐患集中整治活动，消防部门以涉诉房屋存在重大火灾安全隐患为由将房屋查封，导致双方合同客观上无法再履行。

出租人诉请法院请求承租人支付查封期间的房屋租金，承租人以此抗辩主张减免租金，法院支持了后者，理由为“因涉诉房屋被查封导致承租人无法正常使用房屋，出租人要求支付查封期间的租金，法院不予支持。”

二、合同无效、到期或解除后，出租人收房遇到阻碍

承租人不再具备占有涉案房屋的合法基础，却拒不返还涉案房屋，或者返还时未将涉案房屋恢复原状，出租人要求承租人将涉案房屋恢复原状后返还，并支付相应占有使用费的案件在出租人提起诉讼的案件中约占 15%。

对此，承租人的抗辩理由主要有：一是承租人已经撤场，只是未办理书面交接手续；二是优先承租权或者双方有续租合意；三是出租人对案涉房屋无权处分。

承租人的第一项抗辩理由，是该类案件中的主要抗辩事由。合同无效、到期或解除后，承租人有义务返还案涉房屋。该义务，不仅仅只是实际搬离案涉房屋，还包括书面交接手续。

否则，法院会综合双方过错程度、房屋现状等，参照合同约定的租金标准，认定承租人承担相应的占有使用费。

以世鳌公司与科桥公司纠纷（案件号（2019）京 02 民终 6140 号）为例：承租人未实际使用、占有涉案房屋，拒付租金，出租人解除合同，并起诉至法院，法院以承租人不办理交房手续属恶意拖延行为，出租人没有积极收房防止损失扩大，而认定承租人按照租金标准，支付合同解除后 30 日的占有使用费。

关于承租人主张优先承租权或者有续租合意的案件中，在出租人主张合同到期或者解除情形下，承租人的这一抗辩理由很难被法院采信。以红福盛公司与东桥公司纠纷（案件号（2019）京 02 民终 12509 号）为例：合同到期后，承租人以优先承租权为由，拒不腾房。法院以承租人在租赁过程中具有违反合同约定改变房屋用途的行为，影响出租人基于信赖而承诺的优先承租权，而没有采信。

关于承租人抗辩理由三，此类抗辩理由占比很少，往往被法院驳回，驳回理由一般为：“合同到期，承租人应腾退房屋。签订租赁合同出租房屋并非法定意义上的处分行为，涉案房屋产权是否登记在出租人名下并不影响租赁合同及补充协议的效力。”

三、承租人提前退租

承租人在未经出租人同意或未满足租赁合同约定的解除条件的情况下，提前终止履行租赁合同，出租人提起诉讼，此类案件约占 6%。

对此，承租人的抗辩理由主要包括：一是因为自身原因，无法继续经营；二是因为政府行为：拆迁或行政政策导致合同目的无法实现；三是因为承租人在缔约时，对案涉房屋的权属状况、用途性质等存在重大差异；

关于抗辩理由一，承租人因自身经营困难，导致合同解除，构成根本违约。在此情形下，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，法院一般予以支持，但一般不超过六个月租金。

关于抗辩理由二，该抗辩理由，一般是在合同履行过程中，因政策变化而导致，非合同双方原因导致合同目的不能实现。出租人以此为由，起诉承租人违约，进而要求承担违约责任的，法院一般不予支持。

关于抗辩理由三，出租人以承租人违约，诉请法院认定承租人承担违约责任的，法院支持与否，主要取决于双方合同约定及该差异对实现合同目的影响。

以中威华融公司与正达嘉业公司纠纷（案件号 （2019 ）京 03 民终 4313 号）为例，承租人因案涉房屋所在建筑的二楼为娱乐会所影响办公为由，要求提前解除合同。出租人诉请法院承租人违约，并承担违约责任。

法院以涉案房屋所在楼二楼房屋的承租、使用情况并不存在影响涉案房屋的正常使用之情形，也并不属于出租人必须事先告知之事项，而驳回了承租人的抗辩。

四、承租人使用不当

承租人对涉案房屋的使用不符合租赁合同约定或相关法律规定，出租人诉请解除合同，并要求承租人承担违约责任。

具体而言，此类案件又包括：未经出租人同意对涉案房屋进行装修、转租或改变用途等。承租人对此的抗辩理由主要是合同对于条款有明确约定或出租人对于上述情况系明知且默示同意。

以画中画公司与永辉公司纠纷（案件号（2019）京 02 民终 13102 号）为例，因承租人永辉公司装修案涉房屋，未根据合同约定书面报备至出租人，且在装修过程中，擅自改变房屋主体结构、扩建，导致出租人无法办理房屋产权证。

出租人起诉至法院要求提前解除合同、承租人承担违约责任。经过审理，法院综合实际情况及合同约定，驳回了出租人的诉讼请求，主要依据为合同约定承租人及时进行整改即不构成违约。

承租人提起诉讼的原因与出租人的相应抗辩

承租人提起诉讼的案件（包含本诉与反诉）中，纠纷多发的情形主要包括以下三类，一是经营障碍，二是合同目的无法实现，三是出租人瑕疵交付。具体如下：

一、经营障碍

主要是涉案房屋无法正常经营使用，承租人诉请确认租赁合同无效或提前解除，并要求出租人赔偿或补偿的。此类案件在承租人提起诉讼的案件中约占 40%。

这类案件中主要存在以下三类情况：

一是涉案房屋因拆违、拆迁等被拆除，租赁合同无法继续履行；或者所在区域因拆违整治停水、停电，涉案房屋无法正常使用等。

二是涉案房屋被收回，租赁合同无法继续履行，如出租人在与承租人发生争议后，更换门锁或采取停水、停电措施，强行收回房屋；或者在转租情况下，出租人与承租人间的租赁合同到期或解除，出租人收回房屋导致次承租人无法使用。

三是在商铺租赁过程中，出租人对商场的经营业态进行整体调整，对承租人的正常经营产生根本性影响，如大规模、持续性的施工影响经营目的；商场经营业态改变导致商铺经营状况明显恶化等。

二、合同目的无法实现

涉案房屋无法满足承租人的经营要求，承租人诉请解除合同，并要求出租人承担违约责任、赔偿损失。此类案件约占 25%。这类案件又可以分为两类：

一是涉案房屋本身无法满足经营要求，如未通过消防验收、环境影响评价，不具备开业条件，或者在经营过程中被相关政府部门责令整改等。

二是相关证照办理存在障碍，如出租人无法提供、拒绝提供涉案房屋的房地产权证，或者涉案房屋所在地址已被注册，导致承租人无法办理营业执照。

对此，出租人的抗辩理由主要有两个方面：一是租赁合同中未明确约定涉案房屋将用于某一特定经营目的；二是相关设施和证照应由承租人自行搭建和办理，出租人仅负有配合和协助义务。

三、瑕疵交付

承租人起诉的案件中较为常见的情形还包括：涉案房屋存在影响正常使用的质量瑕疵（如空调无法正常使用、房屋漏水、厂区积水等），出租人怠于修缮相关问题，承租人要求出租人赔偿实际损失，或请求减免部分租金等（约占 4%）；出租人迟延交付涉案房屋，承租人诉请解除合同，并要求出租人返还已支付的定金、押金等费用（约占 3%）；出租人交付的房屋存在实际面积小于租赁合同约定面积、所在商场未在租赁合同约定时间如期开业、所在商场“市场入驻率”未达到租赁合同约定标准等交付不符的情况，承租人诉请解除合同，并要求出租人承担相应的违约责任（约占 1%）。

合同无效或解除后，法院对于

违约金、滞纳金等费用和损失金额的认定

一、违约金

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

绝大部分案件中，当事人订立合同时，会约定违约责任及违约金额。但当合同被认定无效后或者合同有效但合同双方均违约时，违约条款失效。当合同有效，且合同一方违约时，如果约定的违约金标准为 1 至 3 个月租金，法院基本会参考合同约定；如果约定违约金金额为 6 个月以上甚至一年租金标准的，除了缺席判决外，违约方如以违约金过高为由抗辩，法院最一般按 3 个月租金标准认定。

当事人主张违约责任时，一般同时向违约方主张赔偿损失。具体而言，出租人方面主要是主张延迟交付租金的滞纳金、房屋空置期损失，而承租人则主张装修损失、营运损失。

关于是否能同时主张违约金和赔偿损失。一般来说，法院综合合同约定和当事人举证，对当事人的主张进行分别认定，但是认定的总体金额不会超过守约方的实际损失。

法院认为：违约金与损失赔偿之间虽然具有相似性，但也存在差异：违约金的约定具有担保合同履行之价值，而约定损失赔偿仅是为违约行为发生后方便计算损失赔偿数额，不具有明确的担保合同履行之意义；违约金的支付理论上仅需存在违约行为即可，而约定损失赔偿由于其本质上仍是一种损失赔偿，因此应以存在损失为前提条件，虽然这个损失的具体大小和数额无需当事人证明。

即当违约金低于当事人遭受的实际损失时，当事人可以在违约金之外另行主张赔偿损失。但对于滞纳金、空置期间损失、营运损失、装修损失，北京地区同一阶段案件，法院对损失的认定、及是否能与违约金同时主张，即存在不同观点。具体见下文。

二、滞纳金

滞纳金，是指合同约定，承租人不及时缴纳租金等费用，向出租人支付的按每日一定比例计算的金钱。关于能否同时主张滞纳金与违约金，法院的裁判观点有不支持和支持两种。

不支持派认为为滞纳金本质亦是对违约行为的惩罚，属于违约行为的一种，因而不支持出租人同时主张滞纳金和违约金，尤其是在承租人只存在拖欠租金一项违约行为时。

以曹国莲与嘉和一品公司纠纷（案件号（2019）京 01 民终 85 号）为例：承租人延期支付租金，构成根本违约，出租人因此解除合同，诉请承租人按照合同约定支付滞纳金、违约金。

法院驳回了出租人关于滞纳金的诉求，只支持了其约定的收取相当于年租金 20%的违约金。

法院理由为：承租人的主要违约行为即为逾期交纳房屋租金，因此确实存在就同一违约行为需按不同标准计算并交纳多项违约金的实际后果，且日万分之五的计算标准，也过分高于出租人因此可能受到的损失。

支持派认为滞纳金是出租人的实际损失，可与违约金并行主张。以中威公司与正达公司等纠纷（案件号（2019）京 03 民终 4313 号）中，承租人拒付租金，构成根本违约，双方协商一致解除合同。

按合同约定，承租人需按每日千分之五，支付逾期滞纳金及相当月三个月租金的违约金。在诉讼中，出租人将滞纳金调整为未付款项总额的 15.2%。

虽然承租人主张滞纳金及违约金过高，但法院最后支持了出租人的该两项诉求，其依据为：

1.关于滞纳金，有事实依据和法律依据；

2.关于违约金：双方约定的违约金标准未明显高于出租人的实际损失（免租期及空置期租金损失）。

也存在第三类判决，即虽然法院持有第一种观点，但是法院在判决时，实际支持了出租人同时主张滞纳金、违约金的诉求。以写意人生公司与利晖公司纠纷（案件号（2019）京 03 民终 4390 号）为例：

承租人拒绝支付租金，构成根本违约，出租人解除合同。合同约定承租人逾期，应当承担应付未付款项日千分之三的滞纳金。逾期缴纳达 30 日，承租人向出租人缴纳相当于三个月租金和物业管理费的违约金。出租人起诉至法院，并同时主张滞纳金和违约金。

虽然法院亦认为“滞纳金的本质亦是对违约行为的惩罚”、“餐饮公司已经为其逾期付款的违约行为承担了违约金”，但最后法院在支持了出租人主张相当于三个月违约金的同时，酌情将出租人主张的滞纳金调整至未付租金总额的 29.5%。

综上所述，在法院支持可同时主张违约金与滞纳金的判决中，其计算基准为未支付租金的总额，计算标准大多数合同约定成每日万分之五，少数合同版本，甚至约定的每日千分之三、千分之五，这些标准都很高。

即使每日万分之五也是年利率 18.25%，是银行贷款利率的三倍左右，每日千分之五更是将租金本金翻了一倍。因而，法院会酌情减少，将滞纳金总额控制在未付租金总额的 30% 左右。

三、房屋空置期损失

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在抽样调查的相关案件中，一般出租人要么主张违约金，要么主实际损失，鲜少有两者同时主张的。

实际损失，主要包含滞纳金损失和空置期损失。当然，对于滞纳金的性质是损失还是逾期性质的违约金，法院有不同观点，详见上文。对于空置期损失，法院在考虑合同解除原因的归因情形下，还要综合考虑案涉房屋的寻租期、市场行情以及利益平衡等因素。

关于空置期损失的相关法条，主要参考的法条为《合同法》 114 条和《北京市高级人民法院关于审理纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称《北京疑难问题解答》）第 26 条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

虽然如此，同一时期，相类似的案件，在最终裁定空置期损失的具体金额时，裁判结果也略有不同。在小肥羊公司、汤力等与纠纷案件（案件号（2017）京 01 民终 6233 号）中，承租人因出租人不开发票而拒付租金，构成根本违约。

出租人按照合同约定主张相当于 8 个月租金的违约金及日万分之五的应付未付租金的滞纳金。合同解除后一个月，出租人将案涉房屋出租，即该房屋的空置期损失，仅一月有余。但最后法院不仅支持了出租人的滞纳金要求，还认定了相当于 5 个月租金的违约金。

在丰年公司合同纠纷案件中（案件号（2018）京 03 民终 7297 号），承租人没有按照约定及时支付全部租金，构成违约。出租人按照合同约定主张相当于 2 个月租金的违约金和将近一个月租金的空置期损失。

法院综合双方过错程度及合同履行情况，部分支持了违约金主张，而对于空置期损失，以损失未实际发生，驳回了出租人的主张。

在上文提到的世纪宏源酒店与中彩在线公司纠纷（案件号（2019）京 02 民终 480 号）中，承租人根本违约，合同约定违约金相当于 2 个月租金。出租人不服，以《北京疑难问题的解答》第 26 条上诉，并举证案涉房屋实际空置期为 6 个月。二审法院改判，将违约金调整为相当于 6 个月租金。

综上，房屋空置期损失属于承租人违约而导致的合同提前解除，是承租人承担违约责任的一部分。出租人主要是以违约金的形式提出，少部分单独提出。

一般而言，法院在认定空置期损失的具体金额时，通常结合全案案情考虑，若违约金足以弥补出租人遭受的全部损失，则空置期损失的赔偿实际已被违约金覆盖，法院将不会另行支持；在违约金不足以弥补出租人损失的情况下，对于确系承租人原因造成的房屋空置损失，法院将根据具体案情酌定赔偿相当于一至六个月租金的数额。

四、装修损失

抽样案件中，赔偿装修损失的诉求，基本是由承租人发起的（包括本诉与反诉）。这类案件，占承租人提起的诉讼的 50%。法院审理此类案件主要是根据合同约定、合同状态、双方过错程度、出租人是否同意装修或对此知情、是否同意利用装修残值等，进行综合认定。

诉讼案件中的装修损失争议，主要是针对装修成果或者残值。在房屋租赁合同中，对装修的流程、费用出资等，合同中一般会有明确约定，而对装修残值的处理，仅有不到一半的合同做了约定。

以科融公司与东方公司纠纷（案件号（2019）京 01 民终 8945 号）为例，合同双方对于装修条款作了明确约定 “本协议解除或终止的，属于东方公司的家具、电器等应由东方公司负责搬走，由东方公司增加的装修不得拆除；对于东方公司的装修费用，科融公司不承担补偿义务。科融公司有权根据东方公司交付租赁房屋的情况，要求东方公司将租赁房屋恢复到房屋交付时的装修状态。”

合同履行期间，工商行政管理部门就变更经营住址未办理变更登记向承租人发出责令改正通知书，承租人催告出租人协助无果后，解除合同，法院认定“导致合同解除系因出租人未协助承租人办理营业执照（随附义务）所致”，认定承租人有解除权，但因为双方在合同中对装修残值做了明确约定，而驳回了承租人关于装修损失的诉求。

在合同无约定，或者有约定，但出租人过错导致合同提前解除情形下，法院审理此类案件则主要依据《最高人民法院关于审理城镇纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《房屋租赁合同司法解释》”）第九条至第十三条，再结合合同状态、双方过错程度、出租人是否同意装修或对此知情、是否同意利用装修残值等。

合同期满，或者承租人根本违约导致合同解除或者无效的案件中，承租人主张装修损失的诉求，如果出租人同意利用装修，则法院会结合装修残值，支持出租人同意利用部分的诉求，而对于出租人不同意利用的，则驳回诉求。需要说明的是，在抽样调查的案件中，仅有不到 10%的出租人同意利用装修残值。

另一方面，在合同因出租人根本违约导致合同解除或者无效，无论合同是否有约定、出租人是否同意利用装修残值，则法院一般会支持承租人的诉求。

欧意曼公司与汇多家乐公司纠纷（案件号（2019）京 03 民终 9476 号）中，因出租人原因导致合同无效，致使承租人在装修改造后承租物即遭拆除，法院综合考虑租赁标的物的面积、装修合同、票据、现场勘验情况、承接承租人装修改造的装饰公司的当庭质证等因素，对承租人主张的装修损失按照装修改造的实际支出予以认定，即承租人主张 289.3 万元装修损失，法院全部予以支持。

而对于合同无效或者提前解除，双方均有过错的诉求，法院首先对装修残值进行认定，再结合双方过错程度，将损失在出租人和承租人间进行分配。

对于装修损失认定，主要综合实际情况、双方过错程度、出租人是否同意装修或对此知情、是否同意利用装修残值等，合同有无相关约定则不作考量。以亿利宏业公司与汇科公司纠纷（案件号（2019）京 01 民终 8497 号）为例，因无建设规划许可证而合同无效，法院认定过错比例为：承租人 30%，出租人 70%。

承租人主张赔偿装修损失 15.3 万元，并提供《厂房装修合同》及总金额 15.3 万的收据两张。双方均没有申请鉴定。法院综合考虑租赁标的物的面积、装修合同、票据、现场勘验情况等因素后，认定装修残值 10 万元。结合双方过错程度，认定出租人按照过错程度承担 70%的责任，即承担 7 万元装修损失。

需要说明的是，法院关于装修残值的认定，主要有两种情形，一种是依据法院摇号选中的鉴定机构的鉴定意见书，一种是承租人自己提供证据证明自己的主张。对于前者，法院认定的装修残值基本参照鉴定机构的结果，而对于承租人证明和主张的，法院一般综合考虑租赁标的物的面积、装修合同、票据、现场勘验情况、折旧等因素，认定的残值一般在承租人主张的 50%~70% 范围内。

综上，法院处理装修损失纠纷的原则是“有约定从约定”，在无约定情况下，处理主要根据出租人与承租人对于合同无效或提前解除的过错程度，以及结合公平合理原则进行判断装饰装修费用的承担责任。

五、营运损失

在商业房地产租赁中，承租人出于商业目的租赁房屋，投入资金进行装修、团队建设等的同时，必然有一定的预期利益。在因出租人过错，导致合同无效或提前解除时，承租人除了主张装修损失外，还会主张一定的营运损失，包括预期收益和实际产生的人员工资、设备投入等损失。

与装修损失不同的是，承租人对于营运损失的举证非常困难，尤其是预期利益损失，因该损失是未来发生的，根据《民诉法》谁主张谁举证的原则，预期利益难以举证。而对于人员工资、设备投入等实际发生的损失，即使承租人有证据证明，也难以说服法官支持该项损失与合同的无效或者提前解除有关联关系。

抽样案件中，法院对于承租人主张该项损失的 ，支持的比例很少。即使支持，也是部分支持，支持的比例非常低。在某些拆迁案例中，因政府拆迁对房屋使用人的营运损失设有专款补偿，基于此，法院一般会支持，但最后认定的营运损失一般也不超过承租人实际损失的 30%。具体见以下案件。

在威力菲公司等与威猛公司租赁合同纠纷中（案件号（2019）京 03 民终 2250 号），案涉房屋因通州政府动迁，而导致合同解除。法院认定双方过错程度为：承租人 20%，出租人 80%。

诉讼中，承租人主张营运损失。根据该项目拆迁的政府政策及相关文件，停业停产损失=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。法庭审理过程中，土储通州区分中心委托鉴定机构进行了鉴定，评估结果为 747.3 万元（298916+0+1560×8）×24=7473504元）。

而承租人威猛公司根据房租票据及付款凭证、公司利润的审计报告、北京市社会保险个人权益记录、关于调整北京市 2013 年最低工资标准的通知等证据，参照以上公式，主张该项损失为 1758.5 万元=（22100+665812×1+1400×32）×24）。两相比较，前者认定的企业月度净利润为 0，人员前者认定 8 人，而后者认定有 32 人，造成鉴定损失与实际损失有差异。

但最后法院以双方结果均过高，仅参照通州文旅区非住宅搬迁补偿方案中规定的国有土地上非住宅的停产停业综合补助费标准即每平方米 800 元标准予以核算，认定 88.4 万元，甚至只有通州政府鉴定结果的 11.8%。

而在昌胜公司与焦惠霞租赁合同纠纷案件中（案件号（2019）京 02 民终 2709 号），出租人根本违约，承租人主张经营损失，主要为人员工资。

但法院未予支持，具体理由为：虽然因供暖季涉案房屋未能正常供暖、影响正常经营，但该部分损失已在前述租金中进行了酌情考虑，现根据工资表记载的工资项目等情况来看，该期间员工仍正常上班，且部分员工还有绩效工资，故其主张人员工资系合同解除后的相应损失，法院不予支持。

六、占有使用费

房屋租赁合同无效、解除、期间届满，承租人继续占有房屋应当支付房屋占有使用费。占有使用费的认定，主要涉及到占有使用费期间和支付标准的认定。占有使用费期间的起点为合同无效、期间届满、解除之日，终点为承租人实际返还房屋之日。支付标准的认定，主要影响因素为合同约定的租金标准、承租人实际使用案涉房屋的情形。

1.关于占有使用期间起点的认定

关于占有使用期间的起点为：合同无效情形下的起点为合同无效之日；合同期满的，起点为期满之日；合同解除的，起点为解除之日。争议比较大的是最后一种，合同解除之日的认定，接下来，将重点论述。

在现有法律框架下合同解除的类型有三种，即合意解除、约定解除和法定解除。合意解除是指，合同当事人就解除合同协商一致，进而解除合同的行为。合意解除并不涉及解除权的产生和行使。

约定解除、法定解除，基于当事人的约定或者是法律规定而享有解除权的当事人，通过行使解除权的方式解除合同。解除权人行使解除权的方式，主要为发送解除函和诉讼。

发送解除函解除的，解除函送达对方之日即为合同解除之日；诉讼解除的，合同解除之日的认定主要包含以下几种观点：

以解除权人向法院提起诉讼之日为解除之日；

从法院将解除权人民事起诉状副本送达对方之日或者对方收到对方解除合同诉讼请求之日起为解除之日；由法院确认解除是否成立，以判决生效之日作为合同解除之日。

抽样案件中，以第二种观点居多。

需要说明的是，根据《九民纪要》，在特殊情形下，违约方也可通过起诉方式解除合同，但并不免除违约方因违约而须承担的违约责任。 违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在双方已经形成僵局时，一概不允许违约方通过起诉方式解除合同的，未必对双方都有利，也未必能让合同继续履行下去。

2、关于占有使用期间终点的认定

占有使用期间的终点，即承租人实际返还房屋之日的认定。如上文所述，合同无效、到期或解除后，承租人有义务返还案涉房屋。该返还，主要是指让案涉房屋又重新回到出租人的实际控制之下。

对于一般以办公、厂房或仓库经营、酒