《土地估价参数调查测算指引》参数解读

作者：兰依玲

2023年12月15日，土地估价师与土地登记代理人协会发布及实施了《土地估价参数调查测算指引》，该指引为团体标准，T/CREVA，等级低于国家标准GB/T（城镇土地估价规程等）,以及行业标准TD/T。

行业协会发布该指引旨在完善土地估价技术体系，规范土地估价技术过程，保障科学、客观、合理确定土地估价参数，提升土地估价报告质量。

该指引针对《城镇土地估价规程》中未详细明确的期日修正、增值收益率、还原率、利润率、交易情况修正、土地权限限制等参数及混合用地评估与价格分离等方向进行了技术路线阐述。

以下为针对不同参数的解读，欢迎指正！

一、期日修正

该指引指出，若估价对象在动态监测体系覆盖范围内时，宜首选地价动态监测体系发布的地价监测成果作为修正系数依据，但未经论证，不宜将表征城市整体状况的监测指标直接应用于待估对象所在的均质区域。即以往的利用中国地价监测网直接所得到的城市监测指标需经过一定的论证，才可直接使用或进行调整使用。且该地价监测指标表征距离估价对象设定日期不超过1年。若超过1年，则选用土地市场交易案例测算、房地产市场交易案例测算以及宏观经济指标测算。

二、土地增值收益率    

该指引指出，比较实例满足评估所需情况下，评估机构应采用市场比较法来进行评估土地增值收益率。

选择可比实例可放宽至5年，但可比实例个数需满足3个及以上。当测算出综合收益率情况下，可调整1%-2%来得到土地还原率。虽然实践中，通常利用安全利率加风险调整值法进行测算还原率，但随着LPR变动，房地产投资收益率变小等数据变动，利用房地产交易实例的交易价格和房地产纯收益进行测算，求取综合还原率，再进行调整，也可为佐证还原率取值合理性的有效方法之一。

三、利润率

该指引指出，一般商业、住宅用地利用率高于工业用地利润率，即在设定利润率时，根据不同土地用途需进行变更。且不同开发年限，该利润率也不同，一般开发年限设定在3年以内（与4号文一致）。

四、土地权利限制修正

该指引指出占有权能受限、使用权能受限、收益权能受限、流转权能受限等类型，建议使用的方法相对于较为主观，经验判断法、特尔菲法或收益比率法等。虽具体限制条件指数较难确定，但在实操中，遇到对应类型，需进行一定减价处理。

五、混合用地估价相关参数

该指引指出，若运用市场比较法进行测算，先将可比实例修正至混合用地各内涵条件，再根据不同用途地价比例分离后进行比较，并且增加用途影响修正和权利限制修正两个特殊修正因子。若选用公示地价系数修正法，在修正过程中应严格按照修正体系测算，在最终确定地价时，进行混合用地相互影响的修正处理，参数可参照市场比较法的设定。若运用剩余法进行测算，如相关成本及配套可分割，则直接分割测算，如果较难分割，则测算混合用地综合地价后进行拆分，该指引给出了该拆分可参照市场比较法或公示地价系数修正法测算结果进行比例拆分。    

对于优惠政策、限地价竞配建的土地测算时，需还原至完整地价后进行测算。

该指引还针对溢价案例进行溢价分配率测算，根据4号文，出让土地估价原则上不采用 竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例，但近年一级市场成交较为多土地均产生较高溢价，为此可进行溢价分配来确定可比实例对应用途地价。该热度系数可用近一年来各用途地价增长率进行代替。

参考文献

[1]中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会联合发布GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》.2014年12月

[2]中华人民共和国自然资源部划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)自然资办[2019]922号.2019年5月

[3]中华人民共和国国土资源部.国有建设用地使用权出让地价评估技术规范国资厅发[2018]4号.2018年3月    

感谢作者！