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非住宅去库存研究分析

2016-3-23 A- A+

一、    全国非住宅情况
1、    政策环境
    政策全面向好,楼市去库存力度空前
(1)  央行:首套房首付降至20%、二套房降至30%、2016年3月1日下降存准率0.5个百分点
(2)  地税局:契税减半、营业税免征
(3)  中央去库存大招、地方政府齐跟进,其中去库存主要政策分5类:
第一,公积金杠杆:异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件、提高公积金利率(四川、湖北、江西等)
第二,降低税费:降低税费、契税补贴(甘肃、江西等)
第三,鼓励农民进城购房:农民工市民化、购房优惠如契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等(山西、山东、甘肃等)
第四,回购商品房作为保障房:货币化安置、政府回购商品房,停建公租房(甘肃、福建等)
第五,实施房地产供给侧改革:鼓励存量房发展旅游、养老、创业等地产(山东、海南等)
(4)  国土部:不得向银行借土地储备贷款
总结:2016年房地产市场政策再次放松,促使房地产行业整体升温,在环境较好的情况下,更有利于大力推动非住宅去化。
2、    各地非住宅形势
    上海:商业地产市场低迷
2015年上海商业地产供应量连续两年刷出新高,而成交量却处于近五年内的低谷。上海大虹桥核心商务区库存高达66.4万平方米,去化周期达36.72个月。由于新增供应剧增、开发商普遍推迟虹桥项目入市,绝大多数项目的入住率尚不足三成。
    成都、重庆、无锡、长沙:写字楼空置率连续三年处于30%以上
世邦魏理仕发布数据显示,2016年二线城市的新增供应预期将同比上涨22%,全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%,市场严重供过于求。
    3、    各地非住宅形势
表1:2015年全国写字楼统计情况

月份
施工面积累计值(万m2
销售面积累计值(万m2
每月销售面积(万m2
可售面积
去化周期
2015年12月
33044.37
2912.26
477.85
30132.11
111.94
2015年11月
32450.6
2434.41
350.04
30016.19
111.51
2015年10月
31671.91
2084.37
249.37
29587.54
109.92
2015年9月
31054.69
1835
314.34
29219.69
108.55
2015年8月
29941.52
1520.66
250.62
28420.86
105.58
2015年7月
29116.15
1270.04
205.71
27846.11
103.45
2015年6月
28362.66
1064.33
322.65
27298.33
101.41
2015年5月
27498.65
741.68
177.82
26756.97
99.4
2015年4月
26647.89
563.86
186.17
26084.03
96.9
2015年3月
26104.15
377.69
157.2
25726.46
95.57
2015年2月
25406.78
220.49

25186.29
93.57

表2:2015年全国商业用房统计情况

月份
施工面积累计值(万平方米
销售面积累计值(万平方米
每月销售面积(万平方米)
可售面积
去化周期
2015年12月
100111.38
9251.94
1639.77
90859.44
104.86
2015年11月
98783.29
7612.17
1187.48
91171.12
105.22
2015年10月
96300.7
6424.69
858.69
89876.01
103.72
2015年9月
94164.83
5566
990.47
88598.83
102.25
2015年8月
90445.35
4575.53
581.72
85869.82
99.1
2015年7月
88273.46
3993.81
576.64
84279.65
97.26
2015年6月
85952.31
3417.17
1082.57
82535.14
95.25
2015年5月
82766.7
2334.6
552.28
80432.1
92.82
2015年4月
80257.71
1782.32
527.93
78475.39
90.56
2015年3月
77893.07
1254.39
667.56
76638.68
88.45
2015年2月
76121.13
586.83
866.511
75534.3
87.17

国家统计局发布的数据显示,截止2015年12月写字楼与商业用房可售面积已分别增至30132.11、90859.44万平方米,去化周期高达9.3年、8.7年。由于经济下行与互联网的冲击,商业和办公楼地产库存积压明显增大,按照目前情况,库存还会继续积累,库存问题形势严峻,非住宅高库存已经成为当前中国房地产发展的痛点。
二、    南昌市非住宅库存分析
1、   非住宅库存情况
表3:2015年1月-2016年2月南昌写字楼统计情况

时间
销售套数(套)
销售面积(万㎡)
批准上市套数(套)
批准上市面积(万㎡)
可售套数(套)
可售面积(万㎡)
去化周期
2016年02月
245
1.79
0
0
20436
184.59
21
2016年01月
747
9.47
1541
13.61
20381
182.52
19.04
2015年12月
1737
18.1
975
6.04
19922
181.73
20.19
2015年11月
896
6.84
795
6.96
20595
193.66
28.4
2015年10月
774
5.61
6
0.18
20488
190.8
30.71
2015年09月
1170
10.93
809
6.09
21300
196.92
34.11
2015年08月
652
6.58
489
2.65
21614
200.67
45.42
2015年07月
674
5.94
1606
13.7
21150
200.89
55.22
2015年06月
819
5.02
2799
34.2
20841
195.42
57.49
2015年05月
525
3.2
280
3.15
18839
165.79
48.32
2015年04月
360
2.96
798
4.16
19006
164.87
48.31
2015年03月
458
2.8
0
0
18603
163.66
48.37
2015年02月
268
1.9
540
2.34
19076
166.62
50.85
2015年01月
707
4.51
1131
5.53
18927
166.92
42.43

表4:2015年1月-2016年2月南昌商业用房统计情况

时间
销售套数(套)
销售面积(万㎡)
批准上市套数(套)
批准上市面积(万㎡)
可售套数(套)
可售面积(万㎡)
去化周期
2016年02月
92
0.78
18
0.21
23071
260.18
94.43
2016年01月
233
2.81
642
5.09
23110
260.49
82.53
2015年12月
500
4.3
455
7.04
22734
258.42
66.78
2015年11月
393
3.47
340
5.82
21697
254.57
61.78
2015年10月
431
2.97
375
12.02
21688
251.15
64.15
2015年09月
221
2.2
1431
11.06
21755
240.9
61.91
2015年08月
147
3.19
141
1.05
20481
230.84
60.83
2015年07月
285
7.09
425
12.41
20352
228.25
64.94
2015年06月
315
5.81
552
8.66
20337
227.04
77.6
2015年05月
196
2.24
228
3.39
20002
222.72
80.11
2015年04月
169
2.83
247
4.45
19885
220.45
79.61
2015年03月
184
1.62
202
2.65
19938
216.21
80.6

表5:2016年2月南昌写字楼分区域统计情况

区域
可售套数(套)
可售面积(万㎡)
出清周期
东湖区
73
2.16
--
西湖区
1414
13.49
18.77
青山湖区
1169
8.15
88.85
青云谱区
783
4.7
117.58
湾里区
864
5.69
1273.58
经开区
580
3.64
7.64
高新区
9753
78.74
31.99
红谷滩区
5800
68.02
13.61
桑海区
0
0
--

表6:2016年2月南昌商业分区域统计情况

区域
可售套数(套)
可售面积(万㎡)
出清周期
东湖区
3163
17.86
851
西湖区
1555
18.14
41.22
青山湖区
1679
29.6
71.06
青云谱区
924
15.25
198.86
湾里区
959
12.94
116.66
经开区
1025
15.14
146.42
高新区
2728
36.59
48.47
红谷滩区
10763
112.2
142.81
桑海区
275
2.46
53.23

2、   形势分析
(1)       数据分析
从上述4张表显示,南昌市写字楼去化加快,目前只需要1.75年,库存压力持续降低。反观商业库存压力则持续增大,截止2016年2月份去化周期高达94.43个月,需要7.86年才能卖完。从各区域分析,写字楼库存集中在青山湖区、青云谱区、湾里区三个区域。而商业库存则是东湖区、红谷滩新区、经开区高居不下。
(2)       库存积压原因
A、前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳,加之后期交通、商业配套跟进不够及时,新兴商务区普遍面临供应充沛而需求不足的困境。
B、商业地产同质化严重,以新建区域型购物中心为例,由于商业项目相互间竞争激烈、供应量大,易造成项目同质化情况。
C、地方政府盲目引进房企无序开发,营销策略模式陈旧固化。开发商仍高度依赖地方政府“统筹”。其调整的营销策略仍主要以投放旅游广告,与网络媒体合作宣传促销,组织房地产开发企业参加房地产展销活动等传统方式为主。
(3)       建议措施
A、鼓励新模式:目前市场上涌现了一些较为成功的养老旅游地产新模式。如绿地集团与天山集团在石家庄共建燕赵文旅综合体天山之门,荣盛发展与黄山市合作开发黄山北大门,均采取结合景区进行整体运营模式。
B、增加经营性房地产开发,降低纯商品住房比例。
C、及时改造商业地产业态:在商业零售方面,政府宜加快推动传统商业向体验型业态过渡。未来商业综合体应将体验式业态占比大幅提高,减少百货零售类业态布局。以休闲娱乐为主,购物功能为辅。
D、利用“互联网+”:将房地产投资由重资产向轻资产转变。如在写字楼市场上,借助‘互联网+’可实现科技、资源的协同布局,联合办公将在去商业库存的同时,成为兼顾成本效益和共享工作环境的新办公趋势。
E、  从供给端鼓励风投、创业者、地产商们持有闲置的写字楼和商业用房,用于满足的是当下的年轻人、创业者或小微企业群体,例如:租赁公寓、创客空间等形式。
F、  科学控制非住宅用地的供应量、适当调整规划指标、建筑指标:单一政策、短期政策难以立竿见影,需要的是政府要给予尽量多的规划和引导,未来优化存量的方向,主要在于利用率低下的工业用地、商业用地等转性为居住用地。青岛就用贴息、补助等方式,鼓励房地产开发企业将符合条件的商品房改造为电商用房、都市型工业地产、商务居住复合式地产、养老地产、旅游地产等,实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的双赢。
G、举办形式多样的房交会,鼓励房地产企业调整营销策略,适当降低房价,促进销售。

三、    东莞非住宅去库存分析

东莞住宅库存量小,供不应求,但是非住宅量库存压力大,按照最近一年的成交量计算,消化东莞非住宅库存需要51个月,完成广东省下达给东莞的消化非住宅库存任务30万平方米“鸭梨山大”。东莞政府也提出将完善措施,解决结构性商品房库存问题。
目前东莞主要存在以下几个现象:
现象1:商业不发达、库存量过大
天为大数据研究中心数据显示,东莞非住宅库存当中:车位库存量约70万平方米,大部分项目车库消化不完全,且部分车库由开发商或物业持有;商铺库存约160万平方米,东莞几乎每个镇都有自己的商业中心;同时,大部分项目商铺供应量大;写字楼库存约95万平方米。
现象2:住宅均价一路飙升、商铺均价一直下降
2012~2015年期间,东莞住宅均价一路飙升,已经达到了1.1万元/平方米左右,个别楼盘销售均价达到2.5万元/平方米,根据计算,去年东莞住宅均价同比前年上涨了7.7%左右。但是,商铺的均价却一直在下降。
    根据东莞中原地产市场研究部统计数据显示,2012年,东莞商铺均价为13955元/平方米;2013年达到高峰,为18716元/平方米;但是之后快速下降,2014、2015年两年的商铺均价分别为15234元/平方米和14952元/平方米,同比上年下滑分别为18.6%、19%。有的区域和楼盘甚至出现住宅售价高于商铺价,出现“倒挂”现象。如一些区域住宅均价飙升至2万多元/平方米,
但是区域当中还有商铺均价在1万元/平方米左右。如松山湖区域的星城翠珑湾在高峰期的住宅销售价格达到1.5万元/平方米左右,但上周其部分商铺签约均价仅为10523元/平方米。
现象3:一边是非住宅库存量过大,一边却是品牌开发商拍下中心地块,看好商业地产前景,这种矛盾冲突的现象出现在了东莞楼市。
品牌开发商陆续进入商业地产市场,2月底,保利地产以4857元/平方米的楼面地价拍下南城一宗商业金融用地,高调进入东莞主城区。不过,业内人士认为这是保利地产战略性的一拍,主要原因是这宗地块将打造保利地产粤东公司总部,将打造东莞商业新地标。目前,除了万达、万科、碧桂园外,保利地产也开始在东莞打造商业综合体项目。
品牌开发商进入商业地产市场,主要是为了完善企业的业务。商业地产的开发经营更注重后期开发,进入该市场有助于企业获得更大的利润。同时品牌开发商有其自身的影响力和品牌议价能力,进入商业地产行业可占据一定市场份额,扩大其品牌影响力。而商业运营将为公司带来稳定的现金流,减少企业运营压力。
政府:完善措施解决结构性库存问题
日前,东莞市政府在《东莞市2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年计划草案的报告》提出,今年东莞将按照去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的总体要求,完善各项政策措施,增加有效供给,推进供给结构性改革。同时,今年东莞将鼓励优质企业收购关联企业,同时合理把握房地产开发进度与节奏,解决结构性商品房库存问题。
东莞非住宅库存压力较大,而非住宅库存的压力主要集中在商铺和写字楼,所以,在去库存的基调下,东莞政府应该出台一些相关的引导商业投资、减低商业入市门槛等政策来激发商业投资的需求,促进商业地产的发展。同时,压力大的区域应该收紧商业地块的供应。已交易的商业地块可以做些公寓等产品来搭配,减少商业产品的建设量。
非住宅的消化周期直接反映东莞的经济结构,非住宅消化周期长是长年累月形成的。“东莞镇区比较分散,白领阶层较少,非住宅类的商业地产主要盯着的是白领阶层。”在整个城市结构没有根本变化的情况下,要想去非住宅的库存,只能通过降低首付、利率优惠打折、契税减免、产权变更等方式进行。
对于东莞商业地产的发展前景,叶海青表示,东莞的商业地产还处于发展中的阶段,未来随着东莞经济转型的效果显现,产业升级、人才流入、地铁开通、政府大力发展商业地产等方面的支持,东莞商业地产仍然有很大的发展空间。首先要看地段,尤其是地铁轻轨沿线的物业可以关注。同时,与周边商铺的租金来评估投资回报率。此外,还要看开发商的招商实力以及运营能力,并注意商业定位差异化。

 

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